【新冠肺炎】 政府不出手　業主不減租　經濟攬炒會成真嗎？

如果說社會運動令香港經濟患上一場慢性病，那麼新冠肺炎便是催命符。疫情打擊全球經濟，零售、餐飲等服務行業正值「超級寒冬」，不少商店難捱貴租，結業潮湧現。「生意難做」這句生意人時常掛在嘴邊的口頭襌，一下子化為主流的現實。自農曆新年後，租戶呼籲業主減租的呼聲不絕於耳，政府亦帶頭減租，期望業主響應，惟成效不佳，而政府多項紓困措施亦未有動搖地產業的利益結構。租戶如何渡過這個最寒夏季？而政府在抗疫路上，又遺忘了什麼？
新冠病毒在港蔓延數月，經濟何時復蘇，仍然成謎，加上過去大半年的社會運動，本港企業尤其是中小企早已慘淡經營。有物業代理預測工商舖租金及售價將下調10%至15%，而租金近日亦有下滑趨勢，但已有租約在身的又能否受惠？

「政府沒有意識到租金是商戶面臨的最大挑戰。」Prime House聯合創辦人Derek說。位於觀塘商廈的Prime House自2018年開始營運，主要為客戶提供場地租用、活動策劃、餐飲等一站式服務，亦是一間威士忌酒吧，單是裝潢便已投資500萬港元，幸好Prime House成立兩年多，生意便漸上軌道。但自去年反修例運動開始後，生意大不如前，Derek與合夥人為了生計，除了每晚嘗試繼續營運酒吧外，亦變陣做午市，算是成功吸納了一些公司客。來到今年1月，生意稍微有起色，Derek本鬆了口氣，以為快要遠離寒冬，但結果農曆新年後，又一個疫症巨浪撲面而來。他說，生意從未試過這般慘淡，最後一個活動是在1月中舉辦，之後活動生意額是零。

除了Prime House這種以舉辦活動為主的企業外，零售業也苦不堪言。香港零售管理協會（下稱「零售協會」）在3月31日至4月9日期間訪問了152間公司，涵蓋3,345間店、59,407名從業員，協會指疫情期間零售公司虧損嚴重，調查推算在2月至5月間，共有10,400名零售業員工失業，至少5,200間零售店舖結業，若以受訪公司表示沒能力繼續經營的比例推算，預計會有1.52萬間商店在年底前結業，相當於目前全港6.24萬間零售店舖的四分一。

為了防疫，Prime House在踏入疫情高峰期前已自行暫停營運，但如常交租。現時，Derek與合夥人月花15萬元租用4,000平方呎單位，亦需每季繳付兩萬多元的差餉及地租。他說，公司生意長期低迷，每月只能繳付部份租金，未有能力全數清繳。他還記得，自去年6月起已先後五次向業主提出減租，業主終提出12月份租金可減半，但前提是先清繳所有租金。他們本期望與業主共渡時艱，但卻得到一個形同虛設的減租條件，Derek說：「業主提供這個條件，即是叫我們『執笠』，如我們有能力清繳租金，便不需要業主減租吧！」

生意連受兩次重擊，企業早已難以支撐，遑論繳付租金，不少租戶已欠下數月不等的租金，要求減租的呼聲早在去年反修例運動時醞釀，本港主要大型發展商曾在2月中響應香港地產建設商會聲明表示減租，但有媒體走訪本港六大發展商旗下商場租戶，發現有些不願讓步，有些則只願在日後回撥租金；零售協會更在調查後整合了五大「最不合作減租」地產商。

在這段期間，Prime House鄰舖的跨國遊戲開發商早因斡旋減租不果，斷然撤走，現在已人去樓空。Derek不明白，即使經營環境惡劣，不少租戶也努力交租，為何業主沒有支援租戶，完全無視政府共渡時艱的呼籲。

零售協會調查又指，逾半受訪公司認為政府的「防疫抗疫基金」（該次調查未問及政府次輪抗疫措施）有短期幫助，但仍不足以維持業務，有54%受訪公司認為業主減租是最有效的幫助。雖有七成受訪公司有獲業主減租，但同時有逾八成公司認為減租幅度不足或減租月份不長：商場店舖普遍獲減租兩成至五成，為期一至三個月；而街舖普遍獲減租一成至三成，為期兩至五個月，但不是人人受惠，只有五成公司有多於一半的舖位獲減租。

零售協會表示，零售商盡力與業主傾談租金，但業主普遍「擠牙膏」，減租覆蓋率、減租幅度和持續時間遠遠不能紓緩虧損以維持經營，政府補貼員工薪金及資助企業只可稍減輕企業即時壓力，租金仍是最大的支出。該協會再次建議業主跟隨政府減租做法，或按營業額抽成，維持至少六個月。

政府帶頭減租 業主寸步不讓

疫情之下，香港各行各業紛紛出現要求員工放無薪假、甚至裁員的情況。Prime House只有五、六名員工，支出不多，因此租金是壓在他們頭上的大山。政府為紓緩租金負擔做了什麼？飲食界和零售界代表曾於4月初與政府會面，代表後引述政府表明不會補貼租金，而在一星期後（4月8日）推出的第二輪抗疫措施，政府僅推出工資津貼、針對不同行業的補助金等，將早前推出的半年政府物業租金及收費寬免，由50%提高至75%，並再次呼籲業主減租。

政府在4月初宣布減租五成時，當時只有房委會、市建局、機管局等跟隨。政府公開呼籲地產商提供租金寬免，履行社會責任、共渡時艱，但只有少數地產商響應，特首林鄭月娥在社交平台上更動之以情，詰問業主面對人流稀少的店舖、欲哭無淚的租戶，以及徬徨焦慮的員工，是否因為一紙租約便無動於衷：「與其面對商場很快出現十室九空的境況，這不正是企業履行社會責任、共渡時艱的時候嗎？」

普遍而言，租金是營運成本最大佔比，受到疫情影響而陷入財困的商業租戶為數不少，但政府顧此失彼，沒有針對性措施處理租金問題，如為暫緩逼遷保障提供指引。Derek認為，假如部份業主需要供舖，政府大可協調銀行推出還息不還本計劃，便可為需要償還按揭貸款的業主紓困，亦不用追租，但這些假想沒有在現實中發生：「不是僱主想炒人、要求員工放無薪假，而是沒有其他生存的選項。」Derek感慨道。

政府先後共撥出1,600億元推出兩輪「防疫抗疫基金」，Prime House因持小食食肆牌照，因此可得8萬元的一次性資助，但Derek坦言幫助微不足道，而更令Derek感無奈的是，在政府公布新一輪措施後，當天便再收到業主傳來的交租通知。

政府自3月底起根據《預防及控制疾病條例》，先後推出及延長「停業令」，美容院、健身中心、酒吧等場所停業逾一個月，至今月8日部份行業才可有限度重開，Derek無法理解，當政府能動用法例要求店舖暫時停業，為何沒有要求業主暫時不收租？「為什麼那麼多食肆商舖倒閉？就是因為租金。」Derek認為，疫症當前，不少商戶只是為了租金才迫於無奈營業。他感覺政府的抗疫措施一邊保住僱員飯碗，一邊保着業主收入，作為僱主的商業租戶喘息空間卻非常狹窄。

Derek表示，股東們早已倒貼不少，只是業主仍不斷狂追猛打—發律師信、計算欠租利息、再發律師信，周而復始地追討。他們為了止血，不禁萌生退租結業的念頭，遂在3月份向業主反映，但業主卻要求清繳租金、賠償三個月租金及清場才可離場。

面對眼前三年死約，業主顯然沒留有丁點情面。Derek屈指一算：如果將所有費用相加，與等到12月租約期滿沒太大差別，不論是交租還是離場，都叫公司進退兩難。他坦言對業主做法百思不得其解，隨後向業主要求會面，商討可行方案，但亦不被接受。他有氣沒氣地說：「業主究竟想共渡時艱，還是想我們離開？」或許兩樣都不是。他形容，業主對租戶尤如「大石砸死蟹」。儘管從法律層面而言，履行交租責任是無可厚非，但面對不可抗力的危機，香港卻沒有任何減輕或解除契約責任的措施。企業怨聲載道， 但業主種種處理手法儼如置租戶生死於不顧。

這場困獸鬥恐怕要到12月租約期滿才能告一段落，但業主與租戶權力不對等及政策向業主階級傾斜卻永無休止地上演。

支援措施只能續命　不能救命

「這個問題是香港的老問題，你擁有土地就有優勢。」香港中文大學國際貿易與中國企業課程（IBCE）聯席主任及會計學院高級講師李兆波形容，租戶與業主的關係向來頗不對等，對開設實體店的租戶而言，沒有替代方案，主要向數名大業主租下店舖，加上香港多年來以旅遊業帶動生意及人流，旺區租金不斷飆升；現在經濟急停，但租約卻非一時三刻可改變。

事實上，減租是否不可能的任務？李兆波坦言，按照合約業主有權不減租，但簽訂合約後仍有商討及修訂空間，「這並非完全符合合約精神，但在非常時期也無可厚非。」李兆波強調，雙方要履行合約精神，但非常時期可有非常做法，如果雙方同意，合約並非一成不變。

對於未受疫情嚴重影響的業主或租戶，應按照租賃合約履行責任，但對有營業困難的租戶而言，協商減免租金或修訂臨時租約是較為人性化的做法。除此以外，李兆波認為政府面對企業可能倒閉、引起後續的失業問題時應更為強硬。他日前在報章撰文，直言政府推出第二輪防疫抗疫基金原意雖好，但仍沒正面處理另一個大山，即租金的問題。

據政府統計處數字，3月份零售銷貨總值臨時估計為230億元，按年下跌42%，而訪港旅客錄得8.2萬人次，按年跌近九成九。即使不再封關，訪港旅客短期內也不會回復至原來水平，依賴旅客消費的店舖終會縮減生意規模。疫情令各行各業步入大衰退，不少食肆及零售商戶均結業及停業。如剛過去的五一勞動節假期，旅客人頭湧湧情景不再，專營遊客生意的街道門可羅雀，不少位於旺區的大型商場均出現十多間空舖，當中不乏名店。

美聯工商舖數字顯示，今年底四大核心區租金會大幅下調約40%，相當於重返2006/07年水平，非核心區則下跌10%至20%，並出現商舖退租潮及吉舖潮：在四大核心區（銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角），7,503間街舖中有689間「吉」舖，空置率達9.2%，自2016年來最高，尖沙咀加連威老道及銅鑼灣謝斐道更分別出現29間及23間吉舖。美聯工商舖預計商舖市場會進入超大型調整期，今年第三季吉舖數目升至900間，空置率約11.5%至12.5%，又指現時不少業主願意減租五成以上，普遍為期三個月，惟因疫情及社會發展未明朗，即使業主減租，租客亦不願意續租，情願以短期租約承租。

政府在首輪的防疫抗疫基金提出為科學園、工業邨及數碼港租戶寬免租金3.8億元，以及在次輪中寬免政府物業中租戶的租金，未有覆蓋大部份租戶。李兆波解釋，對不少租戶如零售界及餐飲業界而言，雖然租金並非最大支出，但比重卻不容忽視。然而，政府在今年度《財政預算案》中寬免非住宅物業差餉，首兩季以每戶每季5,000元為上限，其後兩季則以每戶每季1,500元為上限。李兆波不明白為何政府選擇無條件寬免，不求業主付出。

今年香港首季本地生產總值創下史上最差的-8.9%增長，比起1997年亞州金融風暴、2003年沙士（SARS）、2008年金融海嘯時期更差。面對動盪的經濟環境，政府為受疫情影響的業界提供什麼支援？

2月26日，財政司司長陳茂波宣布推出「百分百擔保特惠貸款」中小企業借貸計劃，由政府100%擔保，上限為200萬元。疫情爆發前，政府已因應反修例運動的衝擊，在去年底推出九成擔保借貸計劃，為資金困窘的企業提供支援。而在抗疫基金中的「零售業資助計劃」下，合資格零售商戶可獲得一次性8萬元資助，連鎖店最多獲資助300萬元；「食物業界別及持牌小販資助計劃」則可讓合資格小販及持牌食肆獲得5,000至20萬元一次性資助。在次輪基金中，政府又向多個行業的企業補貼六個月的薪資，上限為工資的五成，補貼額以9,000元為上限。這些措施有補貼作用，但非只針對租金。

李兆波說：「政府從來也不碰大業主、大地主（利益），為何政府不多加一個條件，又或是減愈多租，便可寬免更多差餉？」今年3月初，民建聯便約見政務司司長張建宗，促請政府推出稅務優惠等政策，為願意減租的業主提供一次性200%稅務寬減，誘使業主減租。

反觀其他地區，新加坡政府在4月初推出《2019新型冠狀病毒（臨時援助措施）法案》，容許個人或機構將履行合約義務的時限延遲半年，受疫情影響而無法按時交租的商戶可押後半年交租；法案同時保障租約不會被終止，而租戶需在半年後補繳全數租金。除了非住宅物業契約外，法案還涵蓋建築或供應商品合約、旅遊業合約、金融機構向中小企提供抵押貸款合約等共五類在今年2月1日或之前履行的合約。法案生效為期半年，當局會再視乎情況決定會否延長，法案最遲在一年後失效。

澳洲亦有類似做法，規定商業業主在六個月內不得驅趕租戶，更在4月初更新《商用租賃準則》（Commercial Tenancies Code）要求，業主必須為收入大降的商業租戶削減租金，減租幅度與租戶收入下降幅度掛鈎，並允許租戶延交租，限期不可少於12個月。該準則適用於營業額減少30%及總營業額在5,000萬澳元以內（即約2.78億港元）的中小企業，以緩解現金流短缺問題。

與業主同行　與租戶為敵

香港樹仁大學經濟及金融學系助理教授袁偉基直言，在商業世界中一直都是「你情我願」，租約只有生約、死約，長短不一之別，可供商議的空間不大。在一般日常生活中，租賃是常見的法律關係，自去年6月的社會動盪算起，經濟低迷快接近一年，不少商戶只剩死路一條，袁偉基觀察到，即使回到2003年沙士，也未必需要長時間減租。

那麼補助企業租金可行嗎？袁偉基坦言政府擔心官商勾結：「從前政府很少補貼商戶，2003年時也沒有，只叫大家共渡時艱，今次已是很特別。」 十七年前沙士來犯，當年港府動用118億港元救市，紓困措施包括寬減房委會及政府部門轄下商戶租金、寬減差餉、水費及排污費；政府針對旅遊、飲食、零售和娛樂業設立35億元貸款擔保計劃，可申請最高達100萬元的貸款額，起初只可用作支付員工薪酬，後來修訂指倘有餘額，可用於支付其他營運開支如租金及買貨，供僱主應急周轉。與今次疫情的紓困措施相比，當年措施不論是規模還是金額均比不上。

戴德梁行去年底發表《全球主要大街》（Main Streets Across The World） 年度報告，追蹤全球68個市場、共446條主要商業街道，以截至2019年上半年的租金為準，香港銅鑼灣蟬聯全球最昂貴商業街，租金為每年每平方呎2,745美元（即約21,411港元），其次為紐約第五大道上段（2,250美元，即約17,550港元），相信結果不令港人意外。在高租金效應下，基本上只有名店可雄踞鬧市。袁偉基直言，除了本港中小企外，租金高企亦會使跨國企業卻步，令香港國際競爭力有所減退：「我們經常說希望香港成為商業服務中心、（跨國企業的）亞洲總部，但商廈租金很貴，貴得令其他公司卻步。」參考差餉物業估價署數字，私人寫字樓租金指數由2010年的147.6升至去年261.5，十年間升幅接近一倍。

但察覺問題而坐視不理，這會否是另一種「官商勾結」？袁偉基說，今天的經濟環境已不可同日而語，「政府始終希望市場自行調節，最多帶頭減租，希望大家響應，而非利用管制形式。」袁偉基解釋道，不論大業主還是小商戶都有壓力，預料業主也會開始讓步，對商戶要求減租的態度明顯軟化：「畢竟如果商戶不續租，（業主）在這個環境也很難放租，如何維持一個長遠關係是重要的。」

袁偉基分析，如非從民生或社會保障角度切入，例如房屋需要等關乎社會重大利益，政府不會考慮租務管制，而他個人亦不認同，終歸屬於商業活動，不應偏坦任何一方，「這還看業主能否多盡企業社會責任。」他說。

政府選用一次性的補助形式為各界紓緩疫情帶來的影響，若補助完結，但營商環境仍然惡劣、租金繼續高企，租戶未能達到收支平衡，終會出現結業及裁員潮，失業率再度攀升。所謂「辦法總比困難多」，但政府面對「租金大山」時卻畏首畏尾、顯得束手無策，又怎能奢望苦苦求存的中小企與之「共渡時艱」？

繼續閱讀：【新冠肺炎】為租戶充權，是不可能任務？

上文節錄自第214期《香港01》周報（2020年5月18日）《政府不出手　業主不減租　經濟攬炒會成真嗎？》。

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