碧桂園、遠洋之後會是萬科？　內房企業究竟是什麼「病」

2021年從恒大暴雷開始，內地地產市場「大而強」的鐵律被徹底擊碎。融創、世茂、富力、佳兆業、寶能地產、綠地控股等頭部房企紛紛爆雷。近期又發生中國最大的房地產開發商之一碧桂園、擁有央企屬性的遠洋集團，以及一批以金融投資為主的「中植系」關聯公司爆雷——

碧桂園今年上半年還是中國房企中銷售面積第一，然而兩筆美元債卻「出人意料」地出現問題——每只債券的規模均為5億美元，要求六個月付息一次，意味著在8月7日需要支付2250萬美元的利息，但債權人並未收到利息。債券違約被認為是房地產企業暴雷的第一步，過去兩年中國各類房企暴雷事件此起彼伏，大多以債券違約開啟危機的序幕。8月10日，碧桂園繼續「自曝」，發布盈利預警，稱2023年上半年將出現450億至550億元的凈虧損。碧桂園總裁莫斌在公告中稱，碧桂園遇到了自成立以來最大的困難。8月14日，碧桂園旗下11支債券暫停交易，共涉及157億人民幣，下一步將是與債權人協商，謀求債務重組。

8月14日，遠洋集團發布公告，旗下將於2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24(ISIN：XS1090864528)未能在8月13日寬限期結束前支付利息（2094萬美元），導致發生違約，將自8月14日上午9時起停牌。

幾乎同時，內地模最大的民營資產管理公司「中植系」旗下的中融信託，因投資房產失利驚傳爆雷，中融信託投資者近期陸續收到理財經理的通知稱「產品已停止兌付」，至少涉及人民幣3,500億元。「中植系」是大陸眾多房地產企業背後的「金主」。

最新又被報道出，廈門萬科所持多家公司股權被凍結，輿論開始問「下一家是萬科？」一時間，內房市場又突然迎來了狂風暴雨，市場人心惶惶。那麼，究竟如何看？

假如以10年為一個周期來看中國的房地產，會發現，所謂大牛市的那二三十年裏，一樣也有很艱難的日子：2003年的非典疫情就是一段崢嶸歲月。當時有報，深南大道CBD核心區域的售樓部，一整天沒個客戶，門可羅雀；2008年年初，美國次貸危機還沒有爆發之前，深圳的房子就已經開始賣不動了。到傳統的五月旺季，動輒新聞裏就傳出有買了房的不滿降價，怒砸售樓部的消息……

內房市場整體來看當然是一路高歌猛進，但幾乎所有地產人應該都經歷過從業過程中的一些挫折，只是人的記憶也不比魚強多少，困難的日子很快過去了，便把扛過困難當成了自己的英雄事跡，全然忘記了自己當年如何一夜夜受煎熬的苦。

一切都有周期，一切都是周期，以前地產周期跟中國經濟增長速度一樣，快得很，每次還沒等熬得要死不活，馬上新一輪行情就來了。於是總有僥幸，總覺得自己是靠本事才扛過了周期，並且吃到了膽大的紅利，但真如此嗎？

更早一批被周期暴打的行業是煤炭行業。

2012年最流行搞擴張，並購，很多煤老板因為實力不夠，在高位的時候找到了接盤俠，只要不過高估計自己能力，基本都能將股權賣個好價錢。而同樣在這一波擴張潮裏，那些過高估計自己能力的煤老板們，個個背了一身的債，又因為急著還錢，於是各種瘋狂的擴大產能，最後等來的是一波產能過剩，煤炭價格迅速跌破成本，全行業迎來全面破產潮。

煤炭行業跟地產行業有什麽差別呢？

2015年那一波地產的全面暴漲，讓太多的內房企業高估了自己的能力，各種高速擴張的時候，還有搞出了「456玩法」——4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉。事實上，即便沒有「三條紅線」，地產行業也會暴雷。

原因很簡單，人人都擴張，家家都一堆房子代售，但百姓的收入增長遠遠跟不上房地產公司擴張的需求，供需關系脫節了，房子還能賣得動嗎？所以，總有一天是要暴雷的，不早早的擠破膿包，恒大之流的能有更大的泡沫。

其實仔細看內房企業，還是有不少負債表健康的內房企業，坦白說，很多倒不是多有能力，但關鍵是個個都有自知之明，在擴張周期沒有瘋狂拿地。換句話說，就是能抑製住自我膨脹欲望的，都有個還不錯的結果。內房企業現實的寫照就是，越是膨脹後果越慘。

從過往幾十年經驗看，房地產的債務問題沒那麽可怕，事實上就是一個周期接一個周期。當然，這次熨平周期的時間大約要更久一點。與之相伴的就是一輪行業洗牌。這並不可怕，真正可怕的是那些膽子大的，當又能扛過一波周期後，立刻又膨脹起來，下一次再碰上，那恐怕又是更大的問題。事實上，板子只要不打在自己身上，沒有人會知道有多痛，只要刀子沒有割到自己身上，始終還是看熱鬧的，「膨脹」是通病。

這一輪，恆大到碧桂園，從頭部房企、央企背景，到各地方龍頭房企，暴雷已經屢見不鮮，不可謂教訓不慘烈。可以說，這是過去幾十年房地產業「高周轉、高杠桿、高成本」的必然產物。所有房企的問題是一致的。而這背後無數的員工，無數的供應商，以及與之關聯的無數家庭陷入困境……真希望都能受到點教訓，地產人都應該很清楚，中國房地產市場已經走過了野蠻生產周期，當「規矩」越來越多之後，更要懂得什麼叫敬畏什麼叫謹慎。