爛尾危城︱馬來西亞豪宅盤變鬼城　內地苦主：供款百萬、住不了人

「我買樓後五年才意識到這個房子是個泡影、是騙人的，感覺很氣人，不想大家繼續受騙了。」來自北京的楊婷婷向記者表示。她幾年前以10年分期、月供近兩萬元人民幣購入了馬來西亞大型樓盤「森林城市」（Forest City）一個單位。2019年收樓時，她才發現所買的單位「貨不對辦」，想要退房卻不獲受理。
後來，她發現全國各地要求退房的人很多，且涉及的金額龐大，惟開發商一直消極應對，她感覺對方屬不良營商手段，基本就是誇大宣傳、虛假宣傳，渴望取回公道。

2016年5月，來自北京的楊婷婷參加了一個4、5天的考察團前往馬來西亞，期間有銷售人員向她們一行人推銷位於柔佛州（Johor）新山市的碧桂園森林城市樓盤，她向《香港01》表示：「我起初並沒有想過要買樓，但對方不斷推銷樓盤有多好，包括一帶一路、高鐵、輕軌、往來新加坡的綠色通道和海關大橋等，加上當時簽證也很方便。」此外，當年的第二家園計劃亦只要求申請人在當地銀行存入15萬令吉（約27.4萬港元）即可，門檻並不高。

由於在行程之前，她已在國內著名電視台、北京市內的公交和地鐵上見過相關的樓盤廣告，故對其有一定信心。最終，她在當地銷售人員的遊說下，馬上拍板以約180多萬人民幣的價錢，購買了一個面積約648呎的樓花單位；首期先付了將近20萬，其餘的款項則在國內以第三方貸款協議分十年、月供19,400元人民幣供款。

2019年9月收樓時，楊婷婷始發覺所購單位質素並不理想，並跟預期有出入：「加上當初銷售代理告知買的是『無敵海景』單位，而且屬頂樓高層單位，所以價錢較貴。」但正式收樓時才發現所謂的「無敵海景」只是一丁點海景，因單位的對出視野實際上被其他建築物擋了一大截視野。她本不欲簽收樓書，惟在銷售人員的再三遊說下，認為日後大可再圖轉租轉售，於是還是簽了。

2021年，她在辦理房產證時更發現單位原來並非住宅用途，而是商業共管式公寓。為此，她到開發商處維權，以對方擅自將住宅改成商業為由要求退回全款。然而，她表示：「他們很消極，置之不理，拒不退房」。

她又指，當初買這層樓很大程度是因為開發商承諾的華僑生政策，即為業主子女提供特別的課程，以輕鬆考入內地一級名校的通道。但她批評說：「可現在此一政策也是虛構的，其他如獨立海關、免稅島等也無一落地。」

「森林城巿」樓盤位置圖：

「開發商專坑自己人」　誓要回退款

由於收樓後出了上述種種狀況，加上單位一直租不出、也賣不去，故她持續供款至2021年8月，合共還了五年貸，總數130多萬元人民幣，最終停止餘額供款。後來，她認識了一群經歷相似的苦主，便一起組織維權，曾到過碧桂園展廳，也報過警，又先後去過許多不同部門，但相關的部門均指物業在海外管不了，有的就不斷往下推，或說是其他地方負責。她還曾先後聯絡過四川、北京、廣東以及國家級監管部門，惟全不獲受理。她向記者坦言：「唉，這條維權路很辛酸。」

不過，楊婷婷並沒有前往馬來西亞維權，她解釋：「因我聽說有人曾在當地打官司也是敗訴，而且疫情原因已有多年無法前往當地，疫下我們申請簽證也很難，加上一群苦主各有各忙，難以一同前往當地處理問題。」

對於這次買樓的決定，楊婷婷坦言感到後悔，她說：「我不僅上當受騙了，其實還違反了國家的外匯管理條例，因這個情況國家本來就是不容許的，是有明令政策的。銷售人員明明知道這個情況還賣房子給我們，這不是坑人嗎？」

2017年初，為防止人民幣貶值而引發的大量資金外流，內地實施了外匯管制措施。部分內地買家無法將資金轉移出境，使得「森林城市」的銷售額大幅縮水，從2016年的200多億人民幣，跌至2018年的不足70億，也變相導致樓盤滯銷、變成「鬼城」般的現況。

「森林城巿」人影罕見，餐廳商戶都已停業，售樓處亦不見有銷售人員：

維權之路不易行之外，禍不單行的是楊婷婷在疫情下自身也有約700萬負債，需要賣掉自己國內的房屋。30出頭的她生於四川一個農村家庭，雙親皆為農民，兩老如今也沒有工作，身體毛病也多，僅靠她一人支撐家庭。兩年前，她更因為這層樓而有段時間感到很抑鬱，差點想不開。她坦言：「對於我這種家庭來說，一百多萬不是小數目，我不是富裕家庭，也不是富二代，我真的很需要這筆錢。」

不少內地苦主事實上也是看了開發商在國內鋪天蓋地的廣告而對該樓盤有信心，楊婷婷更指該樓盤買家近九成都是中國人，她批評說：「開發商專坑自己人，苦主們有的是動用老人家的養老錢、有的是一輩子的心血、有的是孩子的學費，甚至有的不夠錢還用信用卡貸款的，各種各樣都有。」

撇除單位本身的問題，楊婷婷也質疑開發商在銷售期間沒有就馬來西亞的重大政策變更作出通知，包括2018年大馬政府已禁止「森林城市」售予外國人的情況。她表示：「當時我還未收樓，如果知道的話我根本不會在19年收樓。」

「我的初步想法是通過訴訟途徑解決，但這相信很困難，絕不容易走。之前有人打敗訴，不論是國內還是馬來西亞，所以要做好全面的準備，才去做這個事情。」楊婷婷重申未來肯定會繼續維權：「老百姓賺的錢真的不容易，尤其是當我將積蓄全部放進去後，遇上疫情、個人困難、經濟危機，需要賣樓、抵押房子的時候，我就有更強烈的感覺要將錢要回來。」

就上述內地苦主的指控，碧桂園回覆《香港01》表示，不滿的業主僅屬少數，並強調已有不少業主滿意單位並入住森林城市。此外，該公司指出森林城市為城市級綜合發展專案，土地報建皆為商業性質，可綜合開發住宅及商業產品，「對比住宅產品，商業產品的服務配套相對完善，且是目前大馬地產的發展趨勢，許多當地高端服務式公寓也大多是商業產品為主，因整體價值更高。」

至於華僑生政策，碧桂園表示這是由中華人民共和國教育部統一管理，根據相關法規定義：華僑考生，考生本人及其父母一方均須取得住在國長期或者永久居留權，並已在住在國連續居留2年，兩年內累計居留不少於18個月。若考生本人或其父母一方未取得住在國長期或永久居留權，但已取得住在國連續5年以上（含5年）合法居留資格、5年內在住在國累計居留不少於30個月，也可參加報名。目前，森林城市已引進美國百年歷史名校嘉德聖瑪麗國際學校（Shattuck St Mary's School Forest City），提供從幼稚園到高中的國際學校教育。

這間內房龍頭企業又指，「森林城市島上運營的店舖超過30間，涵蓋中日韓馬特色餐飲、日用百貨、家居設計、奢侈品購物及免稅煙酒等不同方面，服務島上居民和旅客。該公司相信，隨着疫後經濟復蘇及通航恢復，項目的業主及遊客將進一步提升，預料有更多商戶積極考慮在當地恢復或開設店舖。」

而買家擔憂的「2018年大馬政府已禁止「森林城市」售予外國人的情況」，碧桂園指出，早於2018年8月28日，馬來西亞首相已發表聲明，表示該國歡迎包括中國在內的所有國家及地區的遊客。聲明也指出，關於外國人購買房產的相關條件及要求，無論任何國籍都可通過公開管道獲取。（編按：2018年馬哈蒂爾領導的希盟政府在短暫表明禁止外國人購買森林城市的房產後，改口表示外國人可以在森林城市購買房產，惟強調當局對簽證有若干限制，這使得不少中國投資者對在馬來西亞置業有所卻步。）

最後是有關「停工、住在當地的人也返回中國」的說法，碧桂園指出實為在馬來西亞政府行動管制令期間，森林城市根據政府要求，建築施工、綠化養護等工作暫時停工，後續隨着政府經紀領域開放的政策下，早已根據政府標準化操作流程（SOP）指導有序地展開復工，現時相關建設工作有序進行。

第二家園「變天」打擊大

上述的大型樓盤之所以吸引，與馬來西亞近年力銷的「第二家園計劃」（MM2H）不無關係。這個東南亞國家由於物價低廉，生活文化與華人相近，故計劃吸引了不少來自內地和香港的人士申請。然而，因新冠肺炎疫情的原故，不少申請被擱置之餘，及後計劃的申請要求更大幅「加辣」。

2021年年中，大馬政府宣布MM2H計劃「變天」，所有申請由旅遊部轉移至內政部，申請門檻亦大大提高，其中包括申請者由每月海外收入最少為1萬令吉（約1.8萬港元），大幅增加3倍至每月最少4萬令吉（約7.24萬港元），申請者更必須一年內在大馬最少逗留90天；銀行定期存款要求大增至100萬令吉（約183萬港元）；流動資產要求亦提高3倍以上，至最少持150萬令吉（約274萬港元），令不少申請者大失預算。楊婷婷表示，自己還未來得及申請，門檻已提高到她不合資格。

這波變更或許也間接使得森林城市的樓盤更加乏人問津，網上也有人聲稱買入了單位，面臨收樓延期、停工、無法放租放售等問題。一位內地苦主在社交平台小紅書透露，2018年付了全費200萬人民幣，卻一直收不到樓。這位苦主指自己也是看到內地的電視廣告才買的，因相信這些廣告「不會騙人」。他續說：「當時開發商承諾可以辦理第二家園無限往返，結果付清費用後才知道第二家園特別難辦理，甚至無法辦下來。」他又指，聽說該樓盤現已停工、住在當地的人也返回中國。

還有一名來自深圳的買家在小紅書表示，幾年前買入「森林城市」一個約800平方呎的單位，2020年好不容易收了樓，之後再花7萬元裝修，還添置了電視、茶几、床、衣櫃等全屋家具，打算出租。然而，單位至今一直無法出租或出售，心裏感覺很無奈。她直言：「當初自己和老公對海外置業也一竅不通，買樓完全是因為首期便宜，加上也無法負擔在深圳置業。如今對着這間摸不到的房屋，不知何去何從。」

缺乏法律框架保障　退款或永遠等不到…

馬來西亞科技大學建築環境與測量學院副教授Mohd Najib Bin Mohamed Razali向《香港01》表示，當前的法律僅保護因未能履行合同義務而產生的法律後果，並提供時間來糾正問題。不過，該國目前並沒有任何正式立法保護樓宇買家免受取消回贖抵押物業的影響，亦沒有法律途徑來處理或避免停工或爛尾的建築項目。他直言：「這些爛尾項目的影響全都落在買家身上，成為首當其衝的受害者」。

Razali解釋，馬國現時監督房地產業項目的法律只有1966年的《住房開發（控制和許可）法》（Housing Development (Control and Licensing) Act），該法已經過幾次修訂。他表示：「遺憾的是，該法案無法完全解決爛尾房屋開發的問題。另外，諸如缺乏針對樓宇買家的專門法庭，以及缺乏房屋賠償保險和土地政策等因素，均加劇了爛尾樓項目的問題。」

雖然如果無力償債的開發商放棄開發項目，買家可以因違反買賣協議而向開發商提出終止合同和退還購買款項的索賠。然而，Razali指出：「買家在現實中必須等待很長時間，才能讓破產的開發商或清算人退還他們的錢，甚至永遠不會等到。」

另一個可行的辦法是，可以終止買賣協議，惟得符合特定條件，包括必須在發展商的書面同意下終止買賣合約、必須在第一份買賣協議執行後的六個月內提交申請、要終止買賣協議，必須至少有75%的買家同意。批准申請的決定最終由房屋部長決定。可見這方法的難度一點也不少。

那麼，如上述內地買家購買馬來西亞樓是否沒有保障？Razali表示，不論是對於本地和外國買家而言，在馬來西亞購買房屋的規則和規定是相同的，「我對國內外任何買家的建議是，要熟識當地的規章制度。不僅需要了解作為買家的權利，還需要仔細閱讀買賣協議中的條款。」他指出，假如遇上任何問題，外國買家也可如當地人一樣，可以隨時向現有的法庭報告，即房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）和分層法庭（Tribunal for Strata）。

說到底，買樓置業本來已是人生一個重要的決定，而「隔山買牛」以至移居海外更是十分不容易。在海外買樓、買樓花的風險高，加上疫情對中國內地及東南亞經濟及房地產影響不容忽視，投資者需加倍審慎。

閱讀【爛尾危城‧西港篇】：