紐約柏林齊推租金管制新政　政府不應陷入放任樓市的迷思

在現代資本市場中，房地產交易是當中十分關鍵的一環。在市場經濟話語下，這是眾多投資者意圖增值資本的工具之一。然而，當房地產活動過於劇烈，導致住宅價格上升，並拉高租金水平，這對於沒有物業產權的居民來說，儼如剝削他們的住屋權利。於是乎，在平衡自由經濟和社會公義的社會學論題裏，大城市的租金管制，一直是經常出現的政策倡議。
最近，美國紐約州和德國柏林，便先後立法擴大及通過租金管制，務求遏止地區內「瘋狂」的住宅租金水平。

亞馬遜事件　東岸左翼的大反擊

首先要說一說紐約這半年的社會輿論背景。

年初，美國電商巨擘亞馬遜（Amazon）本來希望在紐約長島（Long Island）大展拳腳，建造第二總部。不過，以民主黨新科眾議員小花奧卡西奧科爾特斯（Alexandria Ocasio-Cortez，簡稱AOC）為首領導的工會和左翼組織極力反對，認為亞馬遜的進駐會拉高區內樓價，低收入及夾心階層的生活成本將會進一步加重。他們成功號召大批市民上街示威，事件演變成紐約全市的反資本運動，亞馬遜最終在2月宣布擱置計劃。

此一運動牽起了以紐約為首的東岸左翼風潮。市民過去一直抱怨美國大城市的房價與普羅大眾的收入不成正比，畸形的房地產市場迫使沒有業權的低收入人士離開城市。這一輪左翼風潮使到這個階層的群眾更敢於說出對樓價問題的不滿。在激進左翼民主黨人的倡議下，東岸大城市要求擴大租金管制等遏抑樓市政策的政治聲音越來越大。

於是，紐約州早前正式通過立法擴張租金管制措施，目標是規範市內價值超過100萬美元的公寓單位。在現行的法律下，只要居住者連續兩年的年薪高於20萬美元（約156萬港元），或單位月租超過2774美元（約21,713港元），業主則可以免受租金管制條例規範。

高價物業不應受管制？

租金管制的副作用是會降低物業回報，進而令單位貶值，這不是自由市場的健康狀態。因此，租管主要是幫助經濟能力較差的人士，原本針對的也是較舊或低價的住宅單位。然而，紐約州擴張租金管制，較高價值的物業單位，也納入管制範圍以內，大業主和地產商自然群起表示不滿。

早在二月，亞馬遜擱置長島總部計劃後，不少資本家及房地產業者抱怨整個紐約的市場氣氛已極度「左傾」，盲目崇尚社會主義。更有商會在華爾街登大型廣告，批評奧卡西奧科爾特斯，並指摘民主黨左翼政客的激進倡議，使紐約流失大量工作及經濟發展機會。這次紐約州政府通過擴張租管，進一步加深資本市場既得利益者的不滿。

擁有布魯克林（Brooklyn）區內9幢物業的投資者Chris Anitheos提出另外一點。他認為，租金管制將使業主失去翻新舊樓的誘因，物業質素將會下降，連租客的生活素質也會受到影響。

來自歐陸的迴蕩：柏林2020實施新管制

無獨有偶，大西洋彼岸的德國柏林，市政府也在周二正式通過法例草案，2020年起開始實施為期5年的租金凍結（rent freeze）管制，德國各大城市紛紛表示考慮跟隨。

柏林被認為是西歐國家中樓價最低的首都。就算與德國國內的各大城市比較，如慕尼黑、漢堡、法蘭克福等，柏林的生活成本也算低廉。不過，這十年來不斷有外地人來到柏林找尋工作機會，使區內樓價節節上升，讓柏林在這幾年同樣面對房地產泡沫問題，社會上更開始出現對放任地產產業自由發展的反思。

租金管制一直是經濟學和社會學極具爭議的課題。有人認為，缺乏經濟誘因的地產市場，是否有利城市持續發展？福利主義式的「人人有屋住」倡議，會否變成「養懶人」的民粹政策，使城市喪失成長活力？柏林市政府宣例後，總理默克爾也對柏林是否需要實行租金凍結，表示懷疑。

可是另一方面，租金管制的聲勢之所以日益壯大，也是因為在不少缺乏規管的城市，地產的放任式發展已經嚴重危害民生，綁架經濟。在反對租金管制的聲音中，主要有三種原因：一，利益集團；二，房東和有產者的憂慮；三，贍養懶人。

業主和有產者的憂慮

對於大業主和地產商等傳統既得利益者，畢竟他們擁有業權，在自由市場經濟體系下，他們對租金管制存在的憂慮，容易理解。

不過，作為負責任政府，固然需要周全保護私人業權財產，但亦需要時刻審視社會公義槓桿的平衡，避免權力傾斜某一方。對於過度炒樓行為，需要有所遏制，確保市場資金流入其他產業，避免偏重房地產投機，以促進經濟活力。

變相贍養懶人?

而針對「養懶人」的憂慮，則要視乎身處的社會情況。對於像紐約、柏林之類的國際性大城市，都市發展已極度成熟，社會系統運行已有常態規律，「養懶人」這種憂慮是不切實際的。這些大城市租金高得離譜，且資金聚集，炒樓人眾多，以至於到了「老者無所依，本地人住不起房，各產業因地產成本過高，無法延續」的情況，這就需要政府發揮作用，予以規管。凡是政策皆有利害，不能因小害而失大局，抹殺租金管制對於調控市場的重要性。

歸根結柢，凡是需要把握「度」，不偏不倚。經濟低迷時予以刺激，過熱時予以降溫。針對樓市，健康時也要着眼積穀防饑，為未來鋪路；紊亂時則予以矯正，不讓其綁架經濟。

無可否認，租金管制的確能遏止房地產的過熱，杜絕樓市泡沫，拿走房地產投資放在城市經濟發展項上的「刀」。美國當年的次貸金融風暴，便是證明了房地產「綁架」自由市場機制的後果。歐美國家意識到，不能放任自由主義在房地產投資產業中胡作非為。否則，歷史只會重演。

反觀香港，房屋市場早就與實際社會情況脫勾。根據德意志銀行（Deutsche Bank）早前發表的《2019全球物價報告》（Mapping the world’s prices 2019），香港除稅後的人均月薪只排第27位，但在房租一項的價格則排名第一。在香港，基本上一般普羅大眾憑着自己的正常工作收入，根本不能負擔購買一層自住單位的成本。

在我們置身的這座城市，面對「房地產綁架自由市場」困局，比起紐約和柏林更形嚴峻。要解決「住房難」的燃眉之急，相信香港政府也要考慮將租金管制，納入未來調控樓市的「工具箱」裡面。