樓市撤辣掀「條件反射式」封盤　民間債務沉重惹關注｜鄭昆侖

港府在2月28日（上週二）宣佈將所有住宅樓的辣招（BSD、SSD、NRSD）全撤。坊間有傳媒報導部份業主作出「條件反射式」的封盤、加價等決定。如果從部份地產代理的邏輯去想，撤辣之後樓價以及成交量會上升，因此是利好的。至於條件反射式」的封盤、加價業主行為，早在2022年底至2023年年初中港兩地放寬防疫措施、甚至是於2023年10月底港府宣佈「樓市減辣」措施，當時都有發生。如果我們考慮到過去14個月的樓市疲弱表現，似乎業主封盤以及加價等行為並沒有太大的參考性。

無論如何，本地地產代理似乎是中短期內的主要受惠者。在過去一週（2月23日至3月1日），美聯物業（1200）的股價由0.65港元大幅上升37%至0.89港元。不論價格升跌，部份地產代理的邏輯是成交量上升（但不一定等同成交金額上升）便等同市況回暖。筆者的愚見是按這一套邏輯，那麼2008年至2009年年中的環球股災，其實是大牛市。原因是，當時的市場沽售活動亦十分之活躍。

本地地產股：市場對撤辣因素反應傾向正面，但是同時又有所保留

至於藍籌的本地地產相關股份，上週普遍造好。新地（0016）由76.05港元升至79.45港元（+4.5%）。恒地（0012）亦從21.95港元上升至22.40港元（+2.1%）。同時亦值得留意，在2月28日當日，恒地的股價一度高見23.8港元水平。這在暗示部份投資者在港府在宣佈全撤辣招當日，就對多隻本地地產股進行「條件反射式」式買貨。但是基於某些原因，其後又進行沽貨。

同期，新世界發展（0017）的股價由9.74港元下跌至9.20港元水平（-5.5%）。至於集中於公營屋邨附近的街市以及民生零售商場的領展（0823），上週由38.50港元下跌至38.05港元（-1.2%）。

或者是港府在24/25年度（截至2025年3月31日）不計劃派發消費券、並無提高薪俸稅的免稅額（3,000港元）、增加煙草稅，因此這對民生以及基層消費活動帶來傾向於負面的影響。再者，在2023年年初通關復常之後多了港人離港消費，因此對領展旗下商場帶來一定的壓力。

民間債務水平極高、成本高昂等本港核心問題，似乎並不是全面撤辣便能解決

為何多了港人北上消費，又或者是飛往其他亞太區地點進行消費呢? 原因之一是留港消費愈來愈不化算。

有網友近日指出，有食客發現位於佐敦的「澳洲牛奶公司（俗稱澳牛）茶餐廳」，在3月1日於店內突然貼出一張加價告示。餐牌上無論是早餐、快餐都有加價，而且加價幅度為5港元左右。一份茶餐售價亦接近60港元水平。

尤其是自從今年農曆新年以來，不難發現不少食肆都有加價。最容易見到的情況是在原有的餐牌價錢上貼上了新價錢牌。按筆者的目測，加幅為4%至10%不等。

筆者今年2月份的文章（包括「年初通脹回落言論遭打臉？慎防港股龍年皆升之說」「港低通脹數字暗藏漏洞 資產貶值屬另類通脹」等文章）指出通脹（Inflation)才是今年值得注視的問題，至少在日常生活的層面上看到了。

食肆加價有可能是形勢所迫。食材、運費、人工、租金等成本因素仍然偏高。更多的消費者離港消費，會導致更多的食肆結業。仍然有力營運的，便唯有加價自保吧。若然不信邪的話，大可以在全港多區進行實地考察。相比於2023年年初通關前，今天是多了很多民生地舖淪為「吉舖」。

回到香港的樓市問題（包括住宅樓、辦公室、地舖），價格偏向高昂（但是需求轉弱）是一個很大的問題。

另一個挑戰是民間債務水平亦極高。據國際結算銀行（Bank of International Settlements)的數字，本港的「私人債/GDP」比率高達373.8%。在2008年，比率才只不過是190%左右。

其中，「家庭債務/GDP」比率由2008年的50%升至近期的94%左右。民間債務水平「極高」的原因包括1）樓價偏貴、以及2）民間以高槓杆（7至9成按揭成數）的方式買入物業。現時利率水平偏高，不利於高債務槓桿的一群。

至於在整個房地產（不動產）市場涉沉重債務負擔以及需求面轉弱的情況之下，當局全撤辣招（再加上金管局不斷放寬壓力測試）,似乎正在「大賭一局」。是好是壞，言之尚早。只不過，另一個做法是遠離涉大量借貸的賭枱，更何況全球之內又不乏其他較為有利的投資選項。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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