瑞銀實證實驗室稱市場低估北都開發速度　忽略樓市3個結構變化

瑞銀發表實證實驗室報告分析本港「北部都會區」規劃。該行認為市場人士低估「北部都會區」開發速度，或忽視了香港樓市即將發生的3個結構性變化，分別為為農地回收節奏加快﹑寫字樓或出現長達數十年供應過剩的挑戰，由於人口轉移市中心商場市佔率下滑。

瑞銀又指出，政府目標在2024年時人口達到1,000萬人，即期內人口淨流入300萬人才可以達標。

瑞銀指出過去政在完成土地供應目標上表現未如理，如今市場未有足夠重視北部都會區發展，不過今次可能有所不同，因為協商期長﹑官僚作風﹑土地補地價主要障礙已經解決。政府計劃於2024完成規劃，至2027年啟動所有收地程序。在2032年完成所有土地平整及40%的新增住宅單位。

瑞銀又指出根據最新城市規劃，政府的目標在2042年時人口達到1,000萬人口，較目前增加36%或250萬人口。該行指出有關目標定得較高，但憑著強力的吸引人才政策，仍有望實現。可是該行從2042年期間，香港錄得50.4萬人口自然流失，所以期內香港須錄得人口流入300萬方可以達標。

未來住宅單位或出現供應過剩

縱使人口大幅增加，但瑞銀指出北部都會區及交椅洲人工島已可容納200萬人口，連同其他地區規劃，2022年至2047年期間香港可提供112萬個額外單位，或出現供應過剩問題。

瑞銀亦指出北部都會區內創新科技園及中心商業區的快速發展，可能對寫字樓供應帶來影響。由於未來20年寫字樓總存量可能以平均每年5%增長，市場或未反映出增加供應導致長達數十年挑戰。