Tesla減價潮殺至香港惹關注 一手樓不減不減還需減｜鄭昆侖
ChatGPT以及人工智能（AI）仍在引起多方的熱議。近日多了人關注AI系統會否取代大量的人類工作機會。坊間亦出現了一個名為ChaosGPT的「邪惡版ChatGPT」,聲稱一些幾嚇人的目標。無論如何, 個別ChatGPT系統是否會成功, 亦很視乎用家的接受度以及使用慣性。與集中消費者大眾的Chatgpt系統相比, 一些只服務企業以及政府部門的AI系統有可能涉更穩定的「錢途」。
民間的喜好變得太快, 這亦解釋不少科技巨企在過往20年傾向出售家用產品的業務, 以避開不必要的業務風險。舉例說,Motorola多年前已出售零售手機業務,並且集中多地的執法部門以及救援部隊的通訊系統。另外, 近日香港多出了減價的新聞。Tesla近日公佈的減價計劃、某本地一手樓盤（第2期 + 第1期餘下單位）的減價活動, 亦是一些值得留意的趨勢。
Tesla車款減價、小店在通關後才結業
4月15日起, Tesla將部份車款減價, 而減幅達到14.7%。事實上,Tesla在今年1月起在全球多地減價, 唯獨當時香港並不在減價之列。只不過, 近日連香港這個不乏「消費順民」的地方也支撐不住要加入減價行列, 這個才是值得留意的因素。中國內地自從今年1月份開始解除防疫措施、並且啟動通關復常。只不過, 似乎這暫時對香港的消費力未必有太大的幫助。
租金以及食物原材料價格仍然高企, 亦正在傷害到不少中小企的經營環境。通關預期亦給予地舖業主維持高租金水平的一個理由, 這導致捱過了COVID-19疫情的食店、零售店, 反而在通關後才結業。
舉例說, 一家時多年以來在某電視台的深夜廣告時段賣廣告的老牌九龍何文田泰國餐館,近日結業。
尤其是在今年2月份之前, 不少人在預期通關復常之後香港會出現「生意好」的情況。但是, 現實情況是「未復甦先倒下」。第一, 成本因素仍然高企。第二, 即使是多了遊客人數但是情況有點兒「旺丁不旺財」。
一手樓盤: 不減不減還需減
很可能是地產商以及地產經紀（俗稱AA）的利益關係, 尤其是在2022年12月起有人在「大力唱好」本港樓市。
在上年年底有人在宣傳個別二手樓業主「反價」或「封盤」。只不過, 似乎繼續減價的二手樓盤數目在近兩三個月內有增無減。除此之外,多了地產代理的營業點結束營業, 尤其是在「非旺區」地帶。
在3月起, 有AA（包括常常談論剛需論點的光頭佬AA）公開指出二手樓市場弱勢, 是因為一手樓旺盛（吸走了二手樓的購買力）。
只不過, 現實情況是在今年3份某屯門的一手樓樓盤將第2期的單位進行減價, 折實的實用呎售價為12,500港元左。同一個發展項目在2022年6月份的第1期原本售價是15,000港元左右。
有人可能會在想,會否因為座向以及景觀等因素, 所以同一個發展項目的第2期售價要低一些。發展商近日宣佈將第1期的「貨尾」約108個單位減價至呎價13,400元左右發售。
由於近年很多一手樓買家都是以高借貸成數（90%至95%的借貸比率）買入樓花, 因此在不足1年之內發展商降價超過10%, 這會導致更多的「負資產」案例。更令人擔心的是,不少一手樓買家通常在接近交樓期（樓花發售之後360至720日）才可以找到銀行按揭貸款, 因此期間銀行對單位的估值進行下調,影響到這些買家的資金流動性。
發展商在同一個發展項目進行大幅減價, 會令銀行相信相關物業的估值出現貶值。因此,將來批出的按揭貸款亦會相應地縮減。
這些一手樓買家有兩個主要做法。第一個做法是準備更多的手頭現金, 原因是將來銀行批出的按揭成數或遠低於「XX Plan」的90%。另一個做法是「撻訂（違約放棄訂金）」。但是, 近年一手樓發售涉魔鬼細節, 包括撻訂之後發展商有可能向家追收差價。因此,「 撻訂封蝕本門」的做法也可能行不通。
其實,近期連發展商在投地皮以及售樓的取態也趨向保守, 只要肯動下腦筋的話亦不會理會AA以及傳媒的「唱好樓市」論調吧。假若本身重債的話, 最好還是多儲個錢以減低將來現金流流動性的壓力吧。近期, 本港的「家庭債務/GDP」比率已升穿90%(2008年：50%左右）。金管局的回應是「情況仍然健康」, 而這種方式的回應才是值得擔心呀。
【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師
作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。
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