拆解領展供股因由　中港資產難脫手　昔日溢價賣產俱往矣｜鄭昆侖

即使是今年的1月中至2月初期間，坊間仍有很多人認為美國將會在2023年下半年轉過頭來開始減息，包括地產經紀、地產演、財演、銀行Sales、甚至是甚金經理，近一兩個月都不約而同「唱好」受惠低息的概念，例子有如本港地產物業、投資級別債券（例如是國債）、Cryptocurrencies、黃金、REITs等等。

然而，不知道領展（0823）的管理層是否「忽然」成為了美國聯儲局官員「肚子裡的那條蟲」，在2月10日將領展停牌並在當日收市後宣佈以44.2港元的作價進行188億港元的供股集資計劃。

事實上，聯儲局主席以及官員近期都在放鷹，並且在暗示未來幾個月會繼續加息。另外，近期美國通脹數字高於市場預期，亦迫使利率交易員以及債券交易員「再次轉鷹」。美國10年期國債息率由1月底的3.4厘水平，回升至最近的3.8厘水平，已證明了「跟大隊」買入投資級別債券（尤其是長債）隨時「蝕章」。

出售赤柱廣場不順利　成為領展供股催化劑

儘管供股因素是將領展的市價由2月9日的62.8元水平挫至2月17日的53.05元水平（累跌15.6%）的催化劑，但是源頭因素仍然離不開息口水平偏高、以及領展出售資產有難度兩大因素。

在2022年2月份，領展宣佈出售一些本地物業，包括赤柱廣場。在2022年7月份，領展表示由於當時本港的防疫政策嚴格導致部份潛在海外買家卻步，因此叫停赤柱廣場的出售計劃。行政總裁王國龍當時表示，由於通關問題令潛在買家無法來港視察，故叫停出售計劃。

在2022年11月份，領展表示未來會參考過去項目，考慮將出售物業部份權益作融資。

換句話說，在2022年上半年赤柱廣場的出售計劃有難度、再加上2022年11月份至今的出售物業部份權益的反應似乎不太理想，是今次188億港元供股集資的主要原因。

投資星洲物業過度進取？　中港資產脫手有難度

再者，領展近年主動投資新加坡以及澳洲物業，包括當地商場以及物流中心。坊間隨即有人批評這些海外物業的投資是「買貴貨」，因此領展要供股「救亡」。

然而，重點是領展旗下物業資產有超過90%都是位於香港或中國內地。就算是海外物業投資有點兒過度進取，但是在香港或中國內地的物業難以出售套現，這個似乎才是一個真正的大問題吧。

上一次領展成功出售大批物業的時間點應該是2018年12月。當時領展出售了12項物業予買家基滙資本，總代價為120.1億港元。當時的作價亦較2018年9月底的會計估值高約32.1%。

正所謂有比較才會有傷害。為何領展在2018年年底成功以32%的溢價出物業，但是在2023年第1季要以NAV大折讓（45%）出售REIT單位？另外，領展的供股事件只是企業的個別事件，還是中港兩地的房地產行流動性問題，也是值得去自行思考。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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