【星之谷】拒盲揀按揭　平貴息計劃　月供相差逾2,000元？

自本地銀行步入加息年代，按揭市場亦「百家爭鳴」，不同計劃利率差異顯著，上車客若果因為懶惰沒有比較，繼而盲揀按揭計劃，每月供款隨時繳付多2,000元，徒添生活壓力。

一般人簽約買樓、申請按揭，通常都在屋企或公司附近的大型銀行或自身出糧戶口銀行進行，只要有銀行願意批出按揭，他們便急急腳簽署貸款信，早日「上會」避免夜長夢多。他們收入水平不低，但都擔心買樓後按揭不獲批，因此不會預先四圍格價，或靜候其他銀行的按揭審批結果。

「盲揀按揭」這種做法以往是可以的——在零息年代，不同銀行的按揭利率，近乎清一色是一個月港元拆息（H）加1.3%（H+1.3%），封頂利率為最優惠利率（P）減2.5%（P-2.5%，細P）或P-2.75%（大P），分別只是回贈率稍微不同。

按揭計劃差異化增大

但加息周期發生後，銀行按揭計劃越來越令人眼花繚亂，不同貸款額有不同優惠，新樓和二手樓又有不同，H按或P按亦各有千秋；銀行也經常推出一些快閃優惠，準上車客需要一直留意才能捕捉，簡單而言，按揭計劃不再像往時千篇一律。

譬如說，現時大型銀行H按計劃為H+1.3%，封頂利率為細P-2%（3.625%）；但有中小型銀行推出限時或特選客戶計劃，H按封頂利率可低至3.125%，亦有些因為資金成本上升，封頂利率貴達4.125%。

至於P按，大型銀行實際利率最低為3.475%，現時市場上最低為3.125%，有個別銀行則開價4%以上。

揀錯計劃影響家庭生活

從上述一堆數字可以看到，按揭利率最高與最低可相差達1厘。如果上車客不去格價，貪方便、貪快，貿貿然選擇按揭利率最貴的銀行，每100萬元貸款額，每月供款可以相差560元；400萬元貸款額則相差2,240元，絕對會影響家庭生活質素，不容忽視。

至於轉按市場，由於兩年前的按揭計劃封頂利率普遍為P-2.5%，現時市場上近乎所有計劃都高於這個水平，但業主也不必氣餒，有銀行為爭奪市佔率，定時定候會推出限時優惠，P-2.5%亦非罕見。

最後必須提醒，中港全面通關後，樓市出現「小陽春」，不少人心急買樓上車，但不應忘記以下3大按揭事項：

1.申請按揭不宜過份心急，應慢慢格價；
2.不要局限自己只選擇大型銀行，中小型銀行亦大把「筍Plan」；
3.就算有銀行已經批出按揭貸款，亦應耐心地等候所有已遞交按揭申請表的銀行批出最終按揭計劃，才決定到哪一間申請並簽署貸款信。只要在物業成交前預留3星期讓銀行處理文件，也可以趕得上成交。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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