領展供股｜盤點高負債地產股　專家料跟機「抽水」機會低

領展（0823）上周宣布供股，向投資者抽水，股價急挫，市場亦隨即憂慮其他負債比率較重的地產商會仿傚；加上去年樓價下跌，近月政府賣地成績不理想，進一步拖累地產股股價。不過有專家分析相信，相關股份估值不高，一旦供股、配股集資，或攤薄大股東權益，只要物業銷售等情況不會進一步惡化，跟隨領展做法的機會不高。

近日本地地產收租股連環爆發負面消息，上周五（10日）領展宣布上市17年以來首次供股，集資188億元，當中有約一半用來減債。

憂發展商「抽水」　累地產股轉弱

一向穩陣的領展亦要集資減債，市場隨即憂慮，負債比率較重的地產股亦有可能需要伸手向股東「籌錢，風險。據瑞銀報告，截至去年6月底，本港主要發展商中，僅得長實（1113）擁淨現金流，而新地（0016）、領展（0823）、嘉里（0683）、希慎（0014）、恒地（0012）及新世界（0017）均有負債，負債對權益比率分別為17%、30%、36%、41%、41%及74%。

其中負債對權益比率較高的新世界發展，股價於周一下挫6.7%；恒地亦瀉4.8%；至於比率較低的新地則跌2.6%；周二各股股價普遍有反彈，但仍未能收復周一的「失地」。

土地流標拖累市況

除了市場擔心發展商「抽水」，政府賣地成績亦令人擔憂，踏入2023年，政府官地、「一鐵一局」項目先後宣告流標，包括赤柱環角道豪宅官地、市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目（又稱裕民坊商業項目），以及港鐵小蠔灣「頭炮」住宅項目，全部均未到底價須收回。

同樣，地政總署去年開始在賣地及短期租約條款內加入國安法適用條文，除了政府有權因國安原因取消入標資格，更有權因國安考慮中止短期租約，亦令市場關注發展商風險問題。

分析：發展商跟隨領展做法的機會不大

美國利率正常化，地緣政治不穩等「老生常談」的陰霾亦持續未退去。銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武接受《香港01》訪問時卻指出，本地發展商跟隨領展「抽水」的機會不大。

他解釋，雖然恒地過去曾斥資逾740億，購入中環兩幅商業地，及新世界於國內的投資增加，再遇上物業銷售市道轉弱，令市場擔心其財務狀況，是否有需要通過供股或配股等手段去增強自身的財務報表。只不過，目前本地地產商估值不高，普遍股價較資產淨值（NAV）折讓約五成，若果「抽水」最終只是攤薄股東權益，大股東未必樂見。

他認為，除非企業的融資渠道失效，又或者本港物業銷售持續轉弱，否則供股、配股等機會不大。至於土地流標，鄭懷武相信與地產商一向投資策略一向保守有關，「一來要審慎啲，二來睇下有冇機會拎到平地。」

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩接受《香港01》訪問就認為，以上因素再加上九倉置業（1997）、九倉（0004），以及希慎發盈警，拖累地產收租股表現。

不過他看好冠君（2778 ）及置富產業（0778 ）兩隻信託，認為其業務變數較少，具防守性，租金收入穩陣，若股價回落，其回報有吸引力。另外，發展商方面長實、新地及信置（0083）負債水平低，甚至有一定水平的淨現金，較新世界及恒地等負債較高的公司看高一線。