中銀加按息｜專家稱港銀存加P條件　或掀加快遞表申新按及轉按

再有本地大行宣布調整按揭封頂利率。中銀香港（2388）宣布上調H按鎖息上限0.25厘至2.75厘，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，中銀香港上調H按封頂屬於預期之內，因其他兩家大行滙豐及渣打已上調，而拆息近日持續攀升高企，有必要現時上調，預計剩餘的一家大行恒生銀行，也將有較大機會在未來數日上調H按封頂。而其他未上調的中小銀行，也將在短時間內上調。

但他也指出，中銀香港該次上調H按封頂僅限於二手樓，不包括一手樓，相信主要是考慮到樓市淡淨，而其他已上調封頂利息的大行，又傳延遲部分客戶2.5厘封頂優惠，在競爭激烈下，作出該決定，並將生效日期延至9月15日，「明顯都係想搶多一浸生意」。

他預計，美聯儲將於9月22日議息會議後宣布加息0.75厘，即使加幅低於該水平，香港銀行也將上調最優惠利率（P）。1個月拆息今日已升至1.94厘水平，預計數日後將升穿2厘，再加上美國加息及強勢美元匯率，港銀已具備加P條件。

曹德明﹕本地銀行已具加P條件

中銀香港宣布上調H按鎖息上限0.25厘至2.75厘，使現時上調鎖息上限息率的銀行增至11間，惟該行一手新盤的H按鎖息上限仍保持2.5厘。另外，該行的最優惠利率按揭計劃（P按）則由P減2.5厘調整至P減2.4厘，實際息率由2.5厘上調至2.6厘。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，該11間銀行（包括三大發鈔銀行）的現樓及樓花8月份市佔率共佔整體市場69.9%及72.8%。曹德明表示，再有大型銀行上調H按的鎖息上限，而已上調H按鎖息上限的11間銀行，其現樓及樓花市佔率共佔整體市場一定佔比。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，今次中銀的安排相信其他大行將會跟隨，亦將推動二手物業用家選用P按，變相加P前二手樓按息由2.75厘降回至2.6厘，而一手樓按息維持2.5%，對樓市買家屬於好消息，屬樓市利好因素。而由於一手樓按息優於二手樓，一手較二手旺之形勢將延續。

王美鳳指出，近月在美息上升及銀行結餘減少的加息周期歷程下，與樓按相關的1個月港元拆息已由年初約0.15厘升至現時今天為1.95厘，H按息於7月底觸及封頂息率後續升，導致現時H按息高於封頂息差距已達0.75厘（H按息已達3.25厘，高於原定封頂息2.5厘達0.75厘），反映銀行資金成本持續上升及承受息率上升壓力增加；由於H按息觸及封頂息率後，資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，故此銀行上調新造H按之封頂息率可紓緩加息壓力。

王美鳳料其他銀行將跟隨

王美鳳相信，四大銀行之中已有三家銀行調整按息，相信其他未調整息率的銀行快將跟隨。為了平衡競爭力，相信再有大型銀行跟隨維持新盤封頂息2.5厘不變及二手樓P按息低至2.6厘水平；而中銀香港有關新調整將於9月15日才生效，王美鳳預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。

王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，對於二手物業買家新造按揭，若選用P按，按息低至2.6厘，對比原有P按息及H按封頂息2.5厘，30年期計，每100萬元按揭額每月供款增52元，加幅1.3%。若選用H按，封頂息升至2.75厘，30年期計，每100萬元按揭額每月供款則增加131元，加幅3.3%。另外，以現時平均按揭額約500萬元計，選用P按每月供款增261元（+1.3%）。

王美鳳指出，二手物業P按息加幅僅0.1厘，實際按息2.6厘低於H按加封頂後之實際息率2.75厘，將推動二手物業用家選用P按，令P按選用比例回升（7月份數字為1%），H按主導巿場的情況或將會被改變（7月份數字為96.8%），情況與2018年8月相似，當時隨著銀行調整新造按息，大部份銀行之新批P按息（現為2.375厘）較H按封頂息率（2.475厘）略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加，帶動2018年11月份P按選用比例曾回升至57.7%的主導地位。