供樓實際利率破2厘　中原王美鳳﹕每百萬元按揭　每月須多還250元

港美息差拉闊，港匯多次觸及弱方兌換保證，金管局因而多次接錢並促使銀行體系結餘縮減，本港銀行拆息持續攀升，今日（22日）1個月拆息突破0.7厘。由於本港銀行提供的拆息按揭計劃的利率，普遍為1個月H再加上1.3厘，即供樓利率已升穿2厘。有從事按揭中介的業內人指出，供樓利率較5月時提高0.51厘。若以30年還款期計算，即每百萬元按揭貸款，供款人每月須額外支付250元。

港美息差拉闊　金管局頻接錢

由於美國聯儲局將於下月再加息，不排除屆時港美兩地息差進一步拉闊，屆時1個月港元拆息將升至1.2厘，即實際供款利率升至2.5厘。如最優惠利率（P）未調整，即供款利率會觸及P減2.5厘﹑即處於H按計劃封頂利率。

今次美國聯儲局啟動其加息，既為遏抑高通脹，亦為落實其貨幣政策正常化行動。當局在5月及6月的議息會議分別加息0.5厘及0.75厘，個別理事更聲言只要經濟數據符預期，便會支持下月再加息0.75厘。隨著美國啟動其加息周期，觸發港美兩地息差持續擘闊，並且引發投資者對美元資產的興趣，將港元兌換成美元，結果港元多次觸及7.85弱方兌換保證。在聯繫匯率機制下，金管局從上月12日起，合共從市場承接13次港元沽盤，累計金額為957億元。

雖然1個月本港拆息已攀升至0.706厘，但是中原按揭董事總經理王美鳳指出，與美息差幅仍接近1厘，港美息差仍闊下，估計仍會吸引套息交易以致銀行結餘繼續收縮，短期內1個月拆息將升至0.8厘，若結合半年結季節性因素，1個月拆息或升至1厘水平。

王美鳳料下半年1個月拆息將升至1.2厘

由於美國已很大機會於7月底議息會議後進一步加息，屆時港美息差將再次拉闊，繼而引發套息活動及本港銀行體系結餘進一步收縮，屆時港元拆息將逐步升穿1.2厘，以市場主流H按息H加1.3厘計，H按息將觸及現時封頂息率2.5%。

王美鳳表示，現時本港H按為主流之按息約為2.01厘，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率（現為2.5%）。換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5厘。

若按息升至封頂息率即2.5厘，對比5月份按息1.5厘，提高了1厘。每100萬元按揭額計（30年期），每月供款增加約500元（14.5%）。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高，現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以現時按息及30年期計，若按息升至2.5厘，「供款佔入息比率」將升至41%。若按息升至3厘，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。