融創三招盡出　撲水逾百億元料夠還外債　境內發債成下個轉捩點

內房股經過上周明顯反彈後，今日（15日）出現調整。主要是受融創 (1918）三招盡出，連環「配股+售股+股東泵水」所影響，融創及旗下融創服務（1516）股價齊挫11.5%及16.7%。
不過，埋單計數，融創近來套現逾百億元，資金有望完全應付未來一年的到期境外債務。除了關注內房在股票市場的融資外，上周兩間國企內房已經率先在境內銀行間市場發債集資，分析員指出亦應留意內房重返債市集資的步伐，將有利化解資金周轉問題。

內地上月70個大中城市房價按月跌　逾6年半以來首次

內地最新公布70個大中城市樓價，據路透按數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格指數按年升3.4%，低於上月的3.8%，且漲幅為2016年1月以來最低。若與9月份比較，則錄下跌0.2%，為2015年2月以來弱，上個月為持平，上一次樓價錄得按月下跌是2015年3月，當時下跌了0.1%。

內房連環賣產自救　孫宏斌自掏荷包零息貨款

內房「金九銀十」銷情不復再，而且上述官方統計數據亦顯示，內地樓價出現按月回落，是逾6年半以來首次，亦令到內房的資金回籠壓力加大。因此，內房陸續出售資產或配股抽水，補充資金流動性。

民企內房當中，中國奧園最新公布蝕賣本港豪宅地用作還債，會以作價9億元出售本港羅便臣道多項物業，料虧損約1.77億元。此外，論抽水動作，以融創的集資動作最多，融創中國繼上周向子公司融創服務，出售融創文旅管理公司，換取18億人民幣後，今日融創中國再宣布三招抽水：

第一招是配股籌逾50億元，而且配售規模較早前市場消息傳出更大。集團宣布配售規模為3.35億股（高於早前市場傳出的2.8億股），相當於經擴大後已發行股本的約6.7%。每股作價15.18元，較上周五收市價折讓10.9%，集資總額50.85億元。

第二招是減持子公司，套現逾23億元。集團減持物業管理子公司融創服務1.58億股，相當於已發行股本的約5.1%，每股作價14.75元，較上周五收市價折讓10.9%，集資總額約23.31億元。集團對融創服務的持股比例將降至64.14%，仍是附屬公司。

第三招則是較少見的，直接向大股東兼主席孫宏斌「伸手」拿錢，集團指獲得孫宏斌將自有資金4.5億美元（折合35.06億港元）借貸予上市公司，而且零息，變相是由孫宏斌真金白銀向上市公司「泵水」。

券商指融創連環抽水　資金足夠還未來12個月境外債

集團一連串動作「抽水」，周一融創及融創服務兩股股價齊受壓，當中以融創服務跌幅較大，盤中最多急挫逾17%。融創收市亦挫逾11%，收報15.08元，跌穿配股價 (15.18元）。

三單交易合計籌得近14億美元，連同早前出售貝殼持股，料融創一共籌得近20億美元（約156億元）。券商銀河聯昌指，所得資金已足夠集團償還其未來12個月的美元債及私募債，可以顯著地緩解市場對融創的流動性憂慮。

據該行資料，融創目前有面值約12億美元（約93.6億港元）的美元債於未來12個月到期，當中6億美元會於2022年6月到期，另6億美元會於2022年8月到期，故今次融創的行動已足夠未來12個月履行其離岸債務義務。

專家指內房股價「天與地」 差別在於融資能力

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰接受訪問表示，從股價表現上看，民企及國企內房股價表現分化，當不少民企內房股價今年至今累跌了近一半之時，中海外、華潤罝地等國企內房，今年至今股價仍能逆市上升，仍有進帳。民企與國企的股價差異，其中一個原因在於取得融資的難易度，據了解，現時國企要在市場融資仍是相當容易。

事實上，近期內房企業在內地境內的發債情況成市場關注重點。受到市場氣氛影響，早前內房股在境內的發債情況並不活躍。

上周兩間國企成功重啟境內發債　共50億人幣

不過繼近期內地官方金融機構陸續對房企融資釋出放寬訊號，上周就有兩間國企內房，成功在銀行間市場注冊發行債務融資工具，分別是保利發展（上海﹕600048）及招商蛇口（深圳﹕001979），合共發債50億人民幣，成為近期首批在銀行間市場發債的內地發展商。下一步，要關注其他內房股，包括民企內房股能否陸續重回境內發債市場，將會是一個反映市場投資者信心的一個訊號。

內房流動性轉捩點何在？　關鍵留意近來銀行間發債

投行瑞銀稱，現時中國房地產板塊看起來很有吸引力，但投資者必須要甄別個股，投資者應該押注國有、優質、融資成本較低的地產股。根據與房地產商的溝通，瑞銀認為，資金渠道和銷售收入將是關鍵。除了銀行間發債帶來幫助外，放鬆預售資金用途亦有助房企兑付離岸/在岸債務。一旦債券投資者看到房企有新的資金來源，離岸和在岸債市可能會復甦，從而容許房企為其債務再融資。