領展VS置富點揀好　收租王佈局海外可看高一線？　溫傑授部署策略

「收租王」領展（0823）進一步增加在海外項目投資。昨日（7日）宣布已同意以總代價為5.382億澳元（約31.196億港元），收購位於澳洲三大領先零售物業的50%權益。受消息刺激，今日復牌後股價高收，全日升1.53%，報69.75元，股息率為4.12厘。專家指市況低迷，投資者不妨考慮收租股作為避風港。

領展是次收購目標物業是三個位於悉尼中央商務區的零售物業，即Queen Victoria Building（QVB）、The Galeries及The Strand Arcade，並會以內部資金及債務融資安排支付是項收購，領展預計於2022年上半年完成。而三個零售物業現時淨收入為5,950萬澳元（約3.42億元）。

QVB建於1898年，已被列為古蹟，為6層商場（包括地庫樓層），可出租總面積為14,016平方米，擁有位於地庫的669個泊車位。QVB由154名租戶佔用91.4%，按租金收入計，該物業之加權平均租期為2.1年，現時淨收入約為3,130萬澳元（約1.8億港元）。

而The Strand Arcade亦已列作古蹟，建於1891年，為7層零售商場（包括地庫），可出租總面積為5,738平方米。由76名租戶佔用89.3%。按租金收入計，該物業之加權平均租期為2.2年，現時淨收入約為1,100萬澳元（約6,336萬港元）。

The Galeries為4層商場，可出租總面積為14,994平方米；由72名租戶佔用99%。按租金收入計，該物業之加權平均租期為3.8年，現時淨收入約為1,720萬澳元（約9,907萬港元）。

海外佈局分散風險

大摩發布研究報告，予領展「增持」評級，目標價86元，領展是次收購的項目於澳洲移動年度銷售額排名第一/第二/第七，現時租用率達94.3%，即物業經營淨租金收入（NPI）利潤率達5.5%，對全年每基金單位分派（DPU）正面影響爲1.4%。此外，悉尼零售活動於9月按年增長1.7%，但相信近期未能恢復至疫情前水平。

回看領展今年3月31日止年度業績，香港零售物業收入佔總收入57.32%，香港停車場收入佔比17.52%，內地零售物業收入佔比為7.9%，辦公室收入佔比為7.2%，其他收益為10%。可見，領展收入來源主要還是香港物業租金及停車場租金。領展出租率亦不斷提升，由2009年的87%升至96%。

雖然領展的核心市場是香港，但近幾年開始積極尋求海外佈局機會，以提高資產組合多元化、分散風險。領展行政總擦王國龍早前表示，短時間內不會停止擴張步伐，一直在審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機會。

對於領展擴大業務佈局，光大新鴻基財富管理策略師溫傑表示，低息環境下，集團善用槓桿投資，是次交易完成後，領展債務對資產總值比率將由20.1%僅僅上升至21.4%，相信不會對集團資金流及投資者造成負面影響，相反中長線更可帶來投資收益。

除了是次收購的澳洲物業，溫傑亦表示，與領展管理層溝通得知，領展亦不斷尋求內地的投資機會，倘若物業估值合理就會考慮，直言「啱價就買」。

領展VS置富

領展屬房託基金（REIT），息穩定，基金管理人必須將除稅後的9成淨收入分派予基金單位持有人，所以房託的物業收入淨額比盈利更為重要。回看領展今年3月31日止年度業績，收益及物業收入淨額分別升至107.44億元及82.38億元，分別按年增長0.2%及0.2%；維持100%分派比率，全年合共分派289.99仙。股價現升1.53%，收市報69.75元，股息率達4.12厘。

同樣是以屋苑商場為主的置富產業信託（0778），上半年可供分派收入近4.91億元，每基金單位分派24.96仙，派息比率增至100%。今日升0.37%，報8.19元，股息率約5.7厘。

領展與置富兩隻「收租股」股息率相差不大，投資者應如何選擇？溫傑就認為，隨著全球通脹升溫，市場產生避險情緒，再加上大市波動，資金或流入較穩定的房托基金，而置富聚焦於香港本地市場，業務較領展簡單、穩定，穩健的投資者可選擇作為「長揸收租」，而領展佈局全球，業務增長性大，股價有上升空間。

溫傑又指，由於領展旗下的香港零售物業主要是民生物業，當中的商戶較依賴本地市場，香港與其他國家及地區「通關」不會對集團有直接影響，相反新冠疫情反復或對領展旗下商場有影響，股價或有波動，投資者宜分注入場。