恒大賣產告吹 惟內房集體炒上 分析︰行業最壞時刻已過

由恒大（3333）引爆的內房風波未止，近日更傳出國家主席習近平擬廣泛試行房產稅，對持有物業的家庭，按樓價每年支付稅率。儘管只聽樓梯響，但在內地對房地產行業監管方向不明之際，資金紛紛以行動說話，一眾內房市值年初至今已蒸發以千億元計。但今日（21日）物管及內房均出現反彈，分析認為行業最壞時刻已過，現階段可吸納資產負債表較穩健的中大型內房股，以及「無辜」 受累的物管股。

恒大與合生創展（0754）昨日（20日）公布，收購恒大物業（6666）交易告吹，意味恒大危機尚未解除！

與此同時，內房續有「滴血」新聞。繼較早前花樣年（1777）及新力（2103）因債務問題而停牌，今日輪到當代置業（1107）停牌，該公司昨日以流動性問題為由，取消了向債權人申請延期償還2.5億美元債券的計劃，並正在商談聘請財務顧問，幫助評估公司的資本結構、流動性狀況和財務狀況。

內房股債雙殺

至於其他內房，也面對被國際評級機構下調評級的命運。惠譽今日將29間內房股列入觀察名單內。相關內房評級或可能因惠譽發布的新的或修訂的標準生效後有變化。該投資評級機構會在6個月審查所有列入觀察名單內的企業。其中，包括將中國金茂、富力地產（2777）、旭輝控股（0884）、佳兆業集團（1638）、龍湖集團（0960）、融信中國（3301）、融創中國（1918）、禹洲集團（1628）、合景泰富（1813）、時代中國（1233）等。

個別債務較重的內房，如佳兆業、禹洲、建業（0832）、當代置業、融信等，尤令市場關注。實際情況也是如此，在花樣年違約事件之後，接踵而至的就是中資房企美元債大面積暴跌。其中，佳兆業各類評級未來有機會進一步下調，令近日十分疲弱的股價雪上加霜，該股今日收報1.7元，較低位僅高6.3%。華人置業（0127）今日更「蝕放」兩批佳兆業發行的票據，總代價1,830.7萬美元，出售本金總額為4,800萬美元票據。公司預期出售上述兩批佳兆業票據，會致年內錄2.25億港元已變現虧損。

恒大負面消息未盡 惟內房已過最差時刻

面對內房一連串的利淡消息，今日內房與物管卻止跌回升。值得一提的是，不少內房續「流血」之時，官方調控力度似有放鬆。上周五（15日），人行就第三季金融統計數據舉行新聞發布會，其中包括預計在房價穩定後抵押貸款將恢復正常；一些金融機構對開發商的去槓桿化反應過度，暫停了一些開發貸款的再融資。人行在9月底與主要銀行舉行會議，敦促它們維持開發商的正常再融資，支持穩定和健康的房地產市場。

銀河聯昌證劵中港房地產研究主管鄭懷武表示，從政策面來說，內房最壞時刻已過。「政策由負面轉向正面，開會都有講央行加快貸款速度。不過唔會話一下子態度U Turn，始終大方向都唔係想唱好，同埋雖然當局話恒大風險可控，但都係承認恒大有問題」。對於恒大，他認為負面消息尚未出盡，「賣樓得幾十億，都還唔到啲咩錢，唔可以話佢一定違約，但機會都好大」。

恒大昨公布9月至今銷售數字，期內物業實現合約銷售金額36.5億元人民幣（含向供貨商及承包商出售物業單位抵扣款項），合約銷售面積40.5萬平方米。恒大8月單月銷售金額為380.8億元人民幣，換言之最新金額按月大幅減少約90.41%。目前今年物業累計實現合約銷售金額4,423.0億元人民幣，合約銷售面積5,419.2萬平方米。

中小型內房較值博

至於其它內房發展商，他認為都面臨同樣問題，因現時減價去貨已成常態，「最少減5%走唔甩，多嘅15%都要減，對佢哋利潤一定有影響。不過而家估值已經反映咗，因為之前好壞消息都跌，PE（市盈率）去到4倍唔夠，係好平㗎！」他笑稱，估值低殘就有吸納價值，「今日恒大再爆獲，其它內房都升，而家壞消息當好消息炒！」

事實上，恒大賣產失敗，內房今日反而起哄，多隻股份表現亮麗，融創中國（1918）、旭輝控股（0884）及龍湖（0960），今日收報18.16元、5元、37.35元，分別升10.2%、8.7%、7.6%。

一眾內房發展商中，市值較細的風險較高，鄭懷武坦言，「唔好揀『太細隻』，中大型係受成個行業拖累，比較值博」，其中較看好龍湖、華潤置地（1109）及中海外（0688），後兩者今日收報32.5元、18.14元，分別升3.5%、4.9%。

同時，他認為物管都是值得吸納的行業，直言物管財務狀況良好，是「無辜」 受累。今日物管板塊也出現反彈，寶龍商業（9909）、融創服務（1516）、卓越商企服務（6989）、星盛商業（6668）升幅最凌厲，均超過一成。