星之谷｜香港未曝光英國新盤 買家向發展商直接攞貨 5大注意事項
香港人買英國樓近月又掀熱潮，雖然成交量對比去年英國政府放寬BNO移民資格時仍有距離，但據業內人士透露，客戶買樓意欲已轉趨活躍。事實上，香港人買英國樓慣常依賴海外物業代理，但遇到一些未有在港展銷的新盤時，他們能否直接聯絡當地發展商？又有甚麼事情需要注意？
海外物業代理每逢假日都會在高級酒店舉辦英國樓展銷會，場內包括講座及樓盤簡介，甚至可以透過VR（虛擬實境）視察新盤環境及單位狀況。上述活動以至落實買樓，參與者費用及佣金均是全免。
部分項目未有在港銷售
不過，海外物業代理在本港展銷的英國樓實際上僅佔當地一小部分。雖然都有Berkeley、Barratt等藍籌發展商參與，但以英國十大發展商而言整體比例並不高，更多的反而是中小型地產公司項目。
為甚麼會出現這個情況？一些英國大型發展商如Bellway、Taylor Wimpey等都沒有在香港展銷樓盤──他們固然歡迎香港代理幫忙，但往往不會支付佣金，代理亦找不到具盈利的合作模式。
其次是這些大型發展商的新盤位置優越、價錢合理，僅僅是英國本地市場已能消化，毋須拓展海外市場。除非是一些大型重建項目，涉及單位數目較多，資金需求大，便會在海外地區包括香港進行較遠期樓花展銷。
DIY買樓5件事要留神
若果買家在互聯網物色到一些英國心儀新盤，而香港沒有相關代理經手，其實可以自行聯絡發展商。筆者近日嘗試協助幾個朋友聯絡英國當地發展商，發現「DIY買樓」，香港人必須格外留意以下5件事。
1) 英國人做事效率跟香港人落差頗大，直接聯絡發展商未必能得到即時回應、回應後反應未必熱烈，更有時差問題，需要耐心跟進。
2) 即使聯絡上，發展商不一定願意馬上出售有關單位，原因是他們需要考慮海外買家是否有足夠資金完成交易、相關資金會否有洗錢（money laundering）風險，程序比本地買家繁複。
香港客戶證明資金來源的最佳方法（funding proof） 是持有銀行按揭預批證明書，令發展商毋須擔心買家申請按揭失敗而取消交易，其次是英國銀行已核實客戶身份並批出貸款，發展商毋須查核買家資金來源會否涉及洗錢風險。
3) 發展商通常要求準買家向銀行或指定按揭中介申請按揭預批，完成後才會接受物業預訂及繼續交易。基本上準買家只要入息穩健、符合監管指引，預批程序通常不會太繁複，一般數星期內完成。
4) 英國樓入場費相對便宜，港人有能力「full pay」，唯發展商會要求買家出示足夠繳付全數樓價的流動資金證明（如定期存款、股票等）。如果是樓花，變相被要求「壓死」資金，增加交易的機會成本。如果是賣樓套現的，則要提供臨約證明物業交易時買家個chain 交易已經完成，否則不能落訂。問題是籌錢需時，待資金證明到手，心儀靚盤可能已經賣出。
5) 根據英國監管機構要求，以現金買英國樓，未來物業現契重按套現後，有關資金只能用作買樓、裝修及其他相關投資，不可作其他消費用途，這個必須留神。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表《香港01》立場。