【子非魚專欄】高收入醫生「太自信」 申請九成按揭中伏記
疫情引發香港經濟危機，打工仔飯碗勢危，專業人士則依然悠然自得，甚至鋤賣家價「疫市」撈筍盤。不過有時候聰明反被聰明誤，筆者認識一位診所醫生，以為高收入申請九成按揭「實食冇黐牙」，怎料依然「中伏」。
政府去年10月放寬按揭保險成數，800萬港元以下住宅可申請最高九成按揭，明顯是瞄準高收入、未儲夠首期的專業人士或中產階層。以800萬港元樓、敘做九成按揭為例，貸款額為720萬港元，首期只需80萬港元，在現時監管規例下最低月薪要求為58,300港元，可謂完全為專業人士而設。
筆者近日認識一位陳醫生（化名），他前年離開公立醫院後自設診所，今年初更計劃買一層800萬港元住宅，惟他以為入息高、夠首期，便可敘做九成按揭，未有熟讀按揭法規，因而錯判自己的財務條件，首期及供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）未能過關。
經過筆者「診斷」後，陳醫生最少犯了四大錯誤：
一、在金管局指引下，開診所等於自己做生意無異，會被當成是收入浮動的「自僱人士」，不能申請九成按揭，最多只可以借八成按揭（640萬港元）。
二、自僱人士須呈交利得稅（Profits Tax）稅單，陳醫生在會計方面用盡開支報銷，形成每月盈利微薄，以節省稅項；銀行在計算稅後盈利（Profit After Tax）時「唔夠計」，未滿足到按揭供款與入息比率要求。
三、陳醫生曾向銀行借中小企貸款，為診所購置各種醫療設備，該筆貸款的每月還款額不只影響診所盈利（即醫生入息），債項更同時計入按揭每月供款，形成重複計算（Double Count），令每月供款高過入息一半（即DSR超過50%），難成功獲批按揭。
四、迄今最新一期利得稅稅單只反映2019年3月底止的財政年度，不反映2019年3月以後的診所業績，陳醫生申請按揭時須提供最近6個月銀行流水帳及公司會計賬目。惟診所因疫情緣故導致收入大跌，影響按揭申請。
不過，上述情況只適用於自己開診所做老闆的醫生；如果是掛牌醫生，醫院每月固定出糧，銀行會視之為受薪人士，800萬港元物業可以順利申請九成按揭。惟要留意，掛牌醫生收入有機會是由固定薪金及浮動薪金組成，申請九成按揭的話「浮動部分」便不能計算；如要計算「浮動部分」，最多只能申請八成按揭。
診所股東不能被視作受僱
陳醫生問筆者：「如果我每月透過自己診所定額出糧給自己，又能否當是定額受薪制？」答案是不能。如果申請九成按揭須經按證保險公司批核；如果在審批期間查冊發現診所股東是醫生本人，便當是自僱人士去審批按揭，最多仍然只可以借八成按揭。
理論上，如果公司是由直系親屬任大股東，例如陳醫生父親開診所，自己則在內打工，也不可以視之為受僱。另一個情況是按證保險公司查冊後發現股東不是陳醫生本人，但股東申報住址和陳醫生申報住址是相同，亦會質疑兩人是否直系親屬關係。
以上個案並不只限於醫生，就算是律師和會計師自設公司做生意，同樣會遇到上述問題，按揭最多只可以借八成，敬請留意。
*投資涉及風險
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。