中國樓市最關鍵時刻到了 需清醒意識：政策不會加碼了
中國樓市的牛市來了，但又好像還沒來。
十月煙花能啟動樓市復甦嗎？
十月的深圳樓市有點像煙花，重新站上了歷史的絢爛期。新房4153套，環比漲146%，二手房網籤6188套，環比漲92%，衝過了枯榮線，創下了近三年的新高。
這樣的表現，需要有一個清醒的意識，那就是接下來比較長一段時間，政策不會加碼了。一方面，現階段是政策驅動的市場，不僅深圳樓市表現出足夠超出預期，就連北上廣也成交足夠強勁。
北京新房網籤4500套，環比漲50%，二手房網籤17367套，環比漲30%；
上海新房網籤15899套，環比漲48%，上海二手房網籤24376套，環比漲52%；
廣州新房網籤10463套，環比漲102%，廣州二手房網籤13188套，環比漲30%。
為了避免市場一下子進入瘋牛，託底的大手會稍微緩一緩。另一方面，成交量的帶動下，深圳的開發商的推盤意願也強烈了很多。
一些新房尾盤突然加推清庫存，一些封頂很久的項目也要準備入市，一些籌備得有點倉促的項目獲批立馬開盤。
比如位於南山的鴻榮源尚璟公館突然推出36套尾盤，還是以原備案價均價約9萬/㎡的9折左右出售。
比如位於龍華民治的萬福花園，8月底的時候促銷，備案價給出約77折的優惠，但雙十一之前，又放出了最新的階梯折扣——5樓以下單位最低72.5折，5-15樓73折，16樓以上單位最低74折，3—7棟最低不低於75折。
比如位於寶安中心的都市茗薈花園，已經現房很久，又出現在了今年四季度供應的名單中。
再比如位於南山赤灣的琅玥灣佳園，項目也快建好了，同樣也出現在了今年四季度供應的名單中。
所以從市場這一個月的反饋來看，價格反轉還是比較微弱，有漲價的樓盤，但還不是大面積大幅度的漲。
各路開發商也只敢回收部分的折扣，也就是之前可能是85折，現在是9折這樣，外圍難賣的項目，還是走“以價換量”的路子，更多的還是維持原本的折扣，或者給出更大的優惠力度。
當然，這也是正常現象。
基本上每一次強刺激後都會帶來短期的需求集中釋放，進而引爆成交量，其次年底推盤迴賬，開發商釋放更大的折扣也都是常規操作，過去樓市飛速的階段也這麼幹的。
所以這個階段看到的任何漲價，高去化，也都是正常的現象。只是，靠強政策驅動的行情，持續性會比較脆弱。
一方面，即使可以持續，由於時間過於短暫，也無法形成明顯的趨勢性，另一方面網籤的數據基本存在滯後性，多少也會疊加原本9月成交的部分數據。
11月樓市表現很關鍵
新房起量，即使還沒有全面回收折扣，但預期已經傳導到二手房，價格“止跌”明顯。
以典型的小區為例，位於寶安福永的代表樓盤華強城市花園，87平左右的3房，10月10日—11日分別成交兩套房源，業主報價都是418萬，但成交總價都是390萬。而在10月前，小區同户型面積的房源，不論是高樓層還是低樓層，成交總價都還沒有到390萬，基本上都在380萬以內。
位於福田的南天一花園，作為典型的學區房，學區是荔園小學（北）+實驗中學，10月成交兩套107平左右的户型，成交總價分別是830萬和886萬，而今年7月和8月，同户型的成交總價分別是867萬和886萬，基本持平，沒有繼續下探。
位於南山大沖的華潤城潤府三期，作為風向標樓盤，成交一套89平的户型，業主報價1180萬，成交總價1110萬，一套88平户型業主報價1080萬，成交總價1068萬。
而在今年以來，小區成交的同户型總價，基本在1080萬以內。
而華潤城一期則更明顯。
10月7日、12日、13日成交了4套約89平的户型，成交總價分別為1140萬、1218萬、1167萬以及1220萬。
但今年10月前，成交的同面積户型基本在1200萬以下。
可以看到，一些典型的小區在短時間內成交止跌或者回升是比較明顯的。
在社交媒體上，也有換房的業主透露，去年出掉了羅湖的雅馨居，用300萬換到了石廈的某小區19樓，最近同户型低樓層成交跳到了380萬，今年年初賣掉龍崗的三房換成蛇口米蘭一期的大兩房，358萬，近期小區的全部業主統一報價500萬+。
所以，從二手房成交的整體表現來看，成交的主要是一些小區的低價房源。但這樣的變化，能不能延續，同樣取決於11月的成交量。如果11月的成交量還能維持住高位，那麼談價格企穩才有持續性。所以11月市場的表現至關重要。
目前，二手房的成交結構是改善羣體的意願已經拉昇。從樂有家給出的參考數據可以看出，市場成交的主旋律還是以500萬以下總價的剛需為主，這部分成交佔比去到了55%，超過一半的房源。而800萬-1000萬的改善羣體，在這個階段也是果斷出手的，佔比是今年2月以來的新高。
這就説明一個很重要的結構問題——深圳的剛需羣體在整個市場中佔比一直都超過了一半，只有剛需的心態扭轉，樓市才會真正地扭轉。所以，現在改善羣體的心態已經轉變，就看剛需羣體能不能跟上了。
作者 | 格隆匯騎豬英雄