新世界新CEO迎來憧憬　加強市場導向助力價值釋放｜聶振邦

本周港股業績焦點顯然在9月26日收市後公佈2023/24財政年度全年業績的新世界發展 （0017），早於8月30日晚上已發盈警，緊接交易日 (9月2日) 落到6.83元收市，較8月30日收報7.85元低近13%。留意8月底恒指曾高見18202點，之後持續下行，至9月11日低見16964點，自8月9日以來第二次低位失守萬七關口。面對七個交易日累跌近1,240點，同期新世界股價於9月12日低見6.2元明顯是港股投資氣氛欠佳使然。不過從當日起谷底回升，至9月24和25日分別收報7.99和8.19元，均高於8月30日收報7.85元，證明負面消息已被市場消化，值得關注績後投資價值。

管理層變動加強市場導向

績後相信市場有兩大關注，其一是管理層變動，前任行政總裁鄭志剛調任為集團非執行董事及非執行副主席；行政總裁 (CEO) 一職已由首席營運總監馬紹祥接任，他將不再擔任首席營運總監。馬紹祥於今年1月初才辭任同系上市公司新創建 (0659) 行政總裁一職，轉為擔任新世界首席營運總監，不足九個月升格為行政總裁，為集團未來發展帶來憧憬。馬紹祥曾任發展局局長，擁有豐富的土地規劃和建造業界經驗，屬合適的接任人選。他在業績會已清晰表明集團未來的發展方向，會採取穩健務實的發展原則，專注地產本業，加強市場導向，提升項目的回報率。

減息已開始集團加快推盤

其二是新世界未來動向，集團佔權75%的啟德體育園，擬出售予控股股東周大福企業，筆者認為若交易成事，新世界將有更多資源專注於地產開發業務。另可留意隨著美國已進入減息周期，本港經濟轉向的好開始，有利地產股業績會穩步向好。集團表明會把握時機，加快推盤步伐，包括黃竹坑港鐵站上蓋五期、皇都戲院住宅、半山衛城道豪宅，以及啟德樓盤，合共逾4,400個單位，都會盡快推出市場，作風務實，切合現時的經濟大環境。集團亦會加大力度去釋放資產同1,500萬平方呎農地土儲既價值；另於2024/24財年出售非核心資產的目標，會提升至130億元。

綜合上述各項分析，集團現時股價顯然遠未能反映其實際價值，就算以市場公認最保守的市賬率進行分析，2018/19至2023/24六個財年之每期最低市賬率介乎0.10至0.44倍，平均值和中位數分別為0.30和0.34倍，若以前者的較低值相對2023/24財年每股資產淨值為71.4573港元，計出新世界的每股合理值為21.50元。值得留意所用淨值71.4573元以是六個財年之中最低，若再進一步將運算的市賬率由0.30倍降至0.16倍，每股合理值仍不少於11.42元，較9月25日收報8.19元依然高出接近四成，近期股價大升充份反映市場上高度認同新世界的投資魅力，不得不察！

外判專業管理見雙贏格局

至於集團重要資產之一的「K11品牌」，績後也見充份交代，新世界依然是K11商場及辦公室的資產擁有者，今次更換行政總裁安排未對K11品牌和運營造成影響。業績已反映K11 「文化商圈」發展模式相當成功，即使過去5年零售大環境不理想情況下，K11利潤依然有10%複合增長。另外，有7個全球奢侈品品牌會是K11 MUSEA開設新店或者擴充店面，零售總面積擴充一倍至超過30,000平方呎。另想指出地產商或業主將物業外判給專業公司管理是世界大趨勢，此舉可以節省營運成本、精簡架構，變相提升回報率。因著而管理公司與業主目標一致，造就雙贏成果。

【財經專欄】聶振邦（聶Sir）．新股聶人｜博威環球證券金融首席分析師

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。

免責聲明﹕

以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。