撻訂追差價長實擬「再減價」？　「擇優而租」惠及小撮收租地主

在2024年3月31日《每呎發展成本真的兩萬八？長實Blue Coast「撈底價」似套現為上》一文中，當時筆者提及到「揚海」出現不少撻訂個案，亦指出置業者要留意一點。向地產發展商購買一手樓，即使放棄訂金進行撻訂，其實存在將來被發展商「追收差價」的可能性。當時筆者指出置業者能夠確信買入價是「真正撈底價」，否則最好還是「量力而為」吧。

撻訂一手樓遭發展商「追差價」，只能說是風險自負

不足5個月之後，近日坊間廣泛報導長實（1113）向撻訂買家追收差價的過案。長實於2021年年底開賣的樓花、目前已屆現樓的項目「洪水橋（LYOS）」，在今年5月初連錄15宗撻大訂過案。部分單位早前已重售，而且新成交價相比2021年底低約15%至19%不等。有報道指長實已向相關撻訂買家追收差價。

說句公道話，長實（當時仍是集團大重組之前的0001）曾於2013年入稟高等法院向何文田「半山壹號」撻訂買家信仁集團有限公司，追討近6,000萬港元的物業差價。再者，天水圍嘉湖山莊美湖居於1997年樓市高峰期開售，其後不少買家撻訂，發展商長實亦有入禀法院向相關撻訂人士追差價。

即使早年已出現追差價過案，但是即使是今年仍有一手樓樓抱著「僥倖」的心態放棄10%的訂金（大訂），以為可以將來以更平宜的價格再玩過「賭樓遊戲」。正如某本地高官早前說過「違契就是違契」，那麼買樓花然後撻訂「違約就是違約」。

從另一個角度去看，是次長實向撻訂買家追收差價，亦有可能暗示旗下將來的新樓售樓策略有可能「繼續降價」，因此不排除以「殺雞儆猴」的方式阻嚇已買了樓花的買主有「太多不必要的想法」。

近半年不少本地地產界人士在寄望不少來自中國大陸「高才通」會成為本地住宅樓樓市的強心針。

有協會就攜子女來港生活的人才家庭具體情況進行問卷調查，發現大約22%來港人才暫時未有工作，也僅有近9%家庭選擇購房。相對於2003年開始的俗稱投資移民計劃的《資本投資者入境計劃》（即使是2003年淨資產要求也要650萬港元，然後再調高至1,000萬港元），近年的高才通計劃所涉的「含金量」似乎大不如前了。

部份地產商有可能明白「就算旺丁也未必旺財」的事實。繼西營盤有單幢盤推出「買樓送樓」大抽獎之後，啟德「柏蔚森I」更推出類似租金回報保證的付款方法，租客由發展商提供，收樓後的兩年租約期內，買家2年可合共收取7%租金回報，並標榜零空置期，冀令投資者輕易地做俗稱的「包租公」或「包租婆」。

至於「頭幾年享有保証回報」這一招，之前（2015至2019年左右）有不少商場大業主在拆售商舖單位亦有用過。不幸地，鑑於一籃子因素，不少已拆售的商場近年的租務情況不太理想，甚至出現「死場」的情況。

「擇優而租 (Flight to Quality)」勢頭: 只有一少部份「收租地主」成為相對贏家

相比依靠售樓作為現金流來源的房地產發展商，部份優質的商業物業持有者可能是相對的贏家（或生存者）。

由於區域消費力下降、不少港人的外出消費、以及商業活動疲弱等因素，某些辦公室、商場和地鋪的租務狀況已變得不利。

關於這些表現不理想的商業物業資產，讀者們可以輕易從不少新聞報導、社交媒體或論壇上發現相關的信息。

與此同時，「擇優而租 (Flight to Quality)」的趨勢同的存在。置地（Hongkong Land）以及太古地產 (1972) 的管理層在最近幾個月也不約而同地提到了這一點。

就香港島的情況而言，冠君產業信託 (2778)、希慎 (0014)、太古地產以置地的最新中期業績可能會提供一些想法。

這些商業物業企業擁有一是優質的購物中心和辦公樓，並且具有「單一業權」以及「良好的整體物業管理能力」等優勢。作為參考,已經分拆的樓宇商廈（例如是中環中心）的整體租金水平可能會較低。

對於太古地產擁有的太古廣場，購物中心部份於2024年6月30日仍保持100%的出租率（0%空置率）。辦公部分的出租率約為97%（3%空置率）。

至於由冠君產業信託擁有的「花園道三號」,出租率較低，僅為82%（空置率約18%）。供應增加（花園道附近區域）以及位置因素（需要步行10至15分鐘到達中環或金鐘地鐵站）可能解釋了較低的出租率（相比太古廣場）。

就置地的辦公室租務情況，其出租率（2024年6月30日）仍維持在相當不錯的93%水平。希慎的購物中心資產擁有不錯的95%出租率，而辦公部分則報告89%的出租率。

至少，投資於精選的優質上市商業物業資產，應該是遠遠有利於自己購買辦公室單位或零售物業（地舖或商場單位）想法。「優質」兩字本身具有一定的溢價，而且普通投資者很難做得到。自問沒有一定的財力、管理能耐、甚至是「貴族式品味」，最好還是不要胡亂來吧。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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