內房銷售未見明顯復甦　央企內房展現韌性｜伍禮賢

近段時間港股明顯反彈，恒指連升了3個月，本周更創8個月高位。從板塊來看，內房股的升幅較為顯著，不過內地百強房企在4月份的銷售額分別按月及按年跌近13%及45%，單月金額仍處於歷史較低水平，反映銷售壓力仍在。

筆者認為內房股近期上升，除了大市氣氛轉好外，主要是因為政治局會議強調要研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，這被市場解讀為政府著力支持內房「去庫存」。加上愈來愈多城市取消限購，先有南京計劃放寬落戶條件，提出買樓可直接落戶，深圳戶籍多孩家庭可多購一個住宅物業，西安及杭州更全面取消住房限購，使市場憧憬相關政策延續至其他大城市，刺激買樓需求，因此消息利好了相關股份走高。

另方面，近期內媒傳出中央或考慮成立全國性房地產平台公司，收購各地爛尾樓並轉為保障性住房，再對外出售或出租，而且包括武漢、廣州、北京和上海等的大城市位於市中心和黃金地段的豪華物業近期迎來了銷售熱潮。筆者認為，大城市黃金地段的一手樓仍然稀缺，加上富裕階層購屋力量仍然強大，推動了重點城市的高端需求在政策放寬後釋放，對行業發出了正面信息。

樓價下跌及政策放寬刺激二手市場

至於相較新樓利用更多優惠來促銷的方法，二手樓市場則呈現「以價換量」特徵，筆者認為樓價下調，及放寬政策持續，促進了二手樓市場復甦。以深圳為例，當地近期開展了「以舊換新」活動，通過不同支持手段幫助市民賣舊買新，刺激換樓需求。事實上，深圳的二手住宅過戶量在4月份為4,171套，按月及按年上升近9%及31%，創近三年來新高。不過在售二手房源超過了6萬個單位，見歷史新高。

現時內地房地產市場一方面面對債務危機影響，其次行業整體能否維持較好的銷售復甦仍有待觀察，因此相信中央會繼續推出更強而有力的政策去支持行業回穩。考慮到行業基本面未見完全復甦，若然投資者希望部署內房，還是以控制風險作為其中一個重要考量因素，應更加關注公司的現金流及運營狀況，當中偏好擁有國企背景，資產負債表較好，及位於一、二線城市可售資源較多的房企。其次，若然部署亦應嚴守止蝕策略，否則短炒變長期持有，所面對的不確定性或有所增加。

【財經專欄】投資明「賢」．伍禮賢｜光大證券國際證券策略師 伍禮賢

＊本人為證監會持牌代表，本人沒有持有上述股份

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