舊樓強拍｜荃灣油旺等納7指定區域　最低門檻65%　毗鄰地段可強拍

發展局今日（19日）向立法會提交《土地 (為重新發展而強制售賣 )條例 》 修例文件指，擬將七個舊樓林立的區域列為指定地區，包括長沙灣、旺角、荃灣、油麻地等，並將相關地區的強拍門檻降低至最低65%，以加速私人發展商，在有較迫切重建需要的地區重建。
相關條例將在本周五（22日）刊憲，並在明年初交立法會首讀及開始二讀辯論。

未來十年每年增620幢50年或以上舊樓

立法會文件指出，在2022年底樓齡50年或以上的私人樓宇9,600幢，根據市建局的抽樣調查，估計當中約400幢樓字的維修不合乎成本效益，惟每年因重建而清拆的私人樓宇則只有約160幢。文件指出，估計在未來十年間，樓齡50年或以上的私人樓宇將會每年增加約620幢當中有部份亦可能須要重建。

立法會文件指，結合樓齡及地區的重建需要兩大因素，以及為有較迫切重建需要地區的高樓齡樓宇設訂較低門檻，並以地區內樓齡達50年或以上的樓宇數目，以及接獲強制驗樓通知的樓宇數目為基礎，設定指定地區，首批的7個指定地區，包括：

．長沙灣（所屬大綱圖亦覆蓋深水埗）

．馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）

．旺角

．西營盤及上環（屬同一大綱圖）

．荃灣

．灣仔

．油麻地

上述7個指定地區將連同全港的強拍門檻進行修例， 放寬後的門檻細節如下：

．私人樓宇樓齡少於50年：劃一維持在90%

．私人樓宇樓齡達50年或以上：指定地區為70%；非指定地區維持在80%

．私人樓宇樓齡達60年或以上：指定地區為65%；非指定地區維持在70%

．私人樓宇70年或以上：不論地區劃一下調至65%

．位於非工業地帶的工廈30年或以上：不論地區劃一下調至70%

文件提到，發展局會定期檢討指定，以及有關準則，其後由局長訂立附屬法例，訂明指定地區的修訂。

修訂以「地段」為基礎強拍安排

值得注意的是，現行制度基本上是以「地段」為基礎，除非有共用樓梯連接的地段，否則每個地段均需符合強拍門檻才可一併重建。當局認為現行機制欠缺彈性，可能不利於開展較大型的重建項目，而現行條例亦無列明容許申請人，就其已擁有全部業權的地段提出強拍申請，成為過去幾年部份強拍申請的爭議點，故當局建議， 為涉及多個毗鄰地段的申請提供更多彈性，包括：

．除了樓梯連接地段外，容許兩個或以上鄰接地段，即使其上的建築物無共用樓梯樓連，亦可應用平均份數安排，但強調須符合特定條件，例如每個有關地段均須符合最低樓齡要求和最低業權門檻

． 容許申請人把其已擁有全部業權的地段，納入涉及多個毗鄰地段的申請

． 規定同一申請中的多個毗鄰地段須一併重新發展， 從而實現將多個毗鄰地段合併為一個面積較大地盤所帶 來的規劃和土地使用方面的預期裨益。

發展局發言人舉例指，如發展商想申請三個地段，惟當中有地段未符合強拍門檻，在新草案下則可以做用加權平均法，即以（個別地段面積 乘 申請門檻 除以整體地段）計算此相連地段的強拍門檻，如整體收到的業權高過門檻就符合申請。

發言人又補充，過往條例未有列明可否將已擁有全部業權的地段納入申請，故修例亦會提及相關內容，容許發展商將已擁有全部業權的地段納入申請。

▼油旺研究五大發展節點▼

精簡法律程序　合符條件可免除樓齡或維修狀況證明

當局又擬修例精簡強拍制度的法律程序，以縮短現時審時平均需時564天的長時間。擬議修例下，樓齡50年或以上的樓宇，在所有相關少數份數擁有人不反對下，可免除樓齡或維修狀況的證明，土地審裁處便可裁定有關地段的估價，並作出售賣令。

當局預期，修例通過後，預料受影響的少數份數擁有人將會增加，致相應加劇土地審裁處的工作量，故發展局將成立專責辦事處，以鼓勵申請人與少數份數擁有人調解，讓更多個案，可在強拍早期階段透過調解，以非訴訟解決。

擬議修例將在本周五（22日）刊憲，並在明年初交立法會首讀及開始二讀辯論。