【鐵路效應幻滅】黃埔食肆生意遠遜預期 無法受惠觀塘線延線通車
港鐵觀塘線延線通車，一直是黃埔區居民引頸以待，希望藉此改善日復日逼巴士、小巴的困局，商戶業主憧憬鐵路效應可為物業帶來升值潛力，加租反價早於通車前已屢見不鮮。
然而，新延線通車一個月，原應受帶動的當區二手樓成交，被突如其來的新辣招抵消熱潮，交投及睇樓量急挫；同時，當區舖市炒通車概念，租金逆市累升三成，偏偏通車後人流不似預期，生意無以為繼，恐重蹈西港島線通車一年後「吉舖處處」的覆轍。有學者認為，通車效應視乎當區是否有全新發展空間，並需要長時間慢慢成形。
攝影：黃永俊
商戶嘆大失預算
黃埔站由2008年推展規劃至今年10月23日正式通車，歷時近8年半，覬覦鐵路效應，茶餐廳龍庭小廚今年初率先落戶黃埔，更租用位於黃埔站A出口對出的地舖，可惜如意算盤未能打響。
負責人李小姐直言，通車首兩天生意額的確增加三至四成，但市民的新鮮感減退，人流逐漸回落，現每日平均生意額只較通車前增兩成。她又指，年初決定租用該舖位時，是看準其鐵路效應，更答應業主通車後即加租的要求，「原本憧憬生意額升一倍，就算無一倍起碼都六至七成，但依家得兩成係唔理想。」餐廳剛於11月加租四成，只能無奈接受。她坦言，如果生意持續無起色，最後或選擇結業。
同樣在黃埔站A出口附近經營韓國食肆的劉先生亦指，通車首星期的人流與現時相距甚遠，由初期兩至三成的增幅，跌至現時只剩約一成。但劉先生認同，小商戶受舖位面積所限，即使人流增加，食客同樣要等位，對生意無大幫助；惟他指小商戶受租金影響的衝擊更大，「一開港鐵站，就大條道理加價㗎啦！佢哋（業主）唔會理你營業情況。」他已聽聞，最近有小租戶被業主加租四成，其店舖8個月後亦要續租，坦言如業主加租兩至三成，已捱不住忍痛離場。
舖租搶先升四成 跑贏一線街舖
觀乎黃埔站共設有6個出入口，西翼大堂兩出入口位於德民街、民兆街與紅磡道一帶，周邊多為民生小商舖，其餘出入口則集中在黃埔花園內，毗鄰為屋苑商場連鎖式商戶。自2011年年中，觀塘線延線開始動工，受工程影響，街道人流及舖位生意驟減，業主卻未有因此手軟，舖位租金於通車前早已翻一番。
據美聯工商舖資料，如德民街一個約1,300平方呎連閣樓的地舖，租值由3年前的4.6萬元加至今年中的6.8萬元，加幅逼近五成；反而同期零售核心區受內地消費放緩影響，租金見頂回落需減租求客，紅磡地舖租金的增幅，更跑贏不少一線街地舖。
當港鐵站附近的商戶承受加租之苦，遠離港鐵站有近15分鐘步程的黃埔街商舖，亦叫苦連天。由於觀塘線延線通車前，不少乘搭東鐵或過海隧道巴士的黃埔居民，均會取道連接紅磡站與黃埔街的天橋步行回家，惟鐵路通車後，部分居民改乘港鐵，反而吸去人流，拖累附近商舖生意額下跌。
時新快餐：通車後人流銳減三分二
開設於天橋出口、賣漢堡包的時新快餐店老闆鍾奇清指，該天橋過往於上下班的繁忙時間均逼滿人群，但觀塘延線通車後，人流減少達三分二，致食客銳減近兩成，幸好有理大宿舍的學生繼續「捧場」，才可減少損失，平日生意額暫跌約一成。同位於黃埔街的王幺妹黔川米線負責人王靜，亦感受到通車後變化，「有啲熟客以前日日嚟，𠵱家少見咗，問開原來佢哋放工直接搭港鐵去黃埔。」
辣招抵消通車效應 交投挫九成
此外，區內二手住宅物業在通車後開始放緩，適逢政府於11月4日、即通車僅約兩周後，公布新一輪樓市加辣措施，將雙倍印花稅率一律上調至15%，二手交投更即時煞停。當中，最鄰近黃埔站出入口的黃埔花園及黃埔新邨，11月各僅錄4及0宗成交，前者按月急挫九成。
區內代理行太陽物業已植根當區逾20多年，分行經理宏惠強透露，居民一直憧憬鐵路開通，樓價多年來扶搖直上，通車前夕、即7月至9月黃埔花園錄得至少30宗買賣，相當旺場，且屢錄反價、破頂價成交。如黃埔花園一個7期3座低層單位，900餘平方呎，9月份以1,400萬易手，呎價超出1.45萬元，刷今年屋苑新高紀錄。
宏惠強稱，通車僅約兩周政府便推出加辣措施，由於區內多個大型二手屋苑主打換樓客市場，交投即時煞停，熾熱氣氛無以為繼。另外，業主亦選擇封盤令市場冰封，多個主要屋苑11月全月二手交投量不足5宗，但叫價仍然企硬。
政府加辣直接增加買家入市成本，抵消通車帶來的熾熱氣氛。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，樓價早於通車前數年已翻兩番，實際通車後往往帶動的是租賃而非買賣；利嘉閣聯席市務董事余美寶亦指，通車至今紅磡區內租金已錄至少一成增長。
通車效應關鍵：新發展空間
中大市場學系教授冼日明指出，鐵路通車市民必然會憧憬人流增加，物業市場出現炒賣，租售價值亦定會增加，但效應是否得以維持，其實很視乎該區尚有沒有新的發展空間，「交通方便咗，不一定便會形成購物區，一個購物區要有大型商場主導，才可帶動周邊零售，吸引外區人流。」
他又指出，本港街舖愈來愈少，除非很有特色，並可以「捱貴租」，否則只靠幾間街舖，難以吸引大量人流，通車效應很視乎當區新發展空間。他又以黃埔區為例，「現有的零售商戶只是serve當地社群，短期又未見有全新項目落成，是會出現無以為繼的現象。」他相信，現有商場會大變身，以吸引新的購物群，「鐵路效應不能短視，需要時間慢慢形成。」