研究揭納米樓十年錄722宗轉手　平均持貨3.5年　有炒家獲利逾倍

近年納米樓湧現，新樓單位越「劏」越細就似劏房。本土研究社發現，納米樓的轉手速度很高，過去十年發售的納米單位中，已有722伙轉手，業主平均只持貨3.48年，甚至有單位當作民宿出租。
此外，本土研究社亦整合十年來，納米樓十大轉手的獲利個案，發現業主平均獲利238萬元，嵐山一期更有納米盤業主持貨3.32年後沽出，勁賺231萬元，獲利超過一倍，
本土研究社指出，數據反映納米樓似乎充滿「炒家」，而單位亦難以滿足長期需要，故不少買家持貨時間很短，建議將面積260呎以下單位定義為「不適切居所」，長遠而言亦應建立「住宅空間標準」的政策框架。

樓齡不足十年　轉手率近8成

政府早年推出樓市辣招「額外印花稅」，限制單位若在成交3年內轉手，便需繳付額外大額稅項。本土研究社發現，過了三年轉手限制後，納米單位的轉手率高企。研究社指出，在2010年至2020年發售的納米單位中，共有722伙轉手，業主平均持貨3.48年，相等於「額外印花稅」一到期後，不足半年就立即放售單位，帳面平均獲利70.6萬元。

他們指出，在2010年出售的納米單位中，即使樓齡不足十年，但累積轉手率已達78.9%，即接近8成單位都曾轉手。調查亦指，在2010年至2015年出售的納米單位中，有26%已經轉手。

十大轉手個案平均獲利238萬元

本土研究社亦整合了納米樓十大轉手獲利個案，發現十年來，它們平均買入價為258萬元，賣出價為499.5萬元，持貨5.16年，平均獲利達238萬元。

研究發現，獲利最多是嵐山一期的8座低層單位，單位面積只得180呎，業主當年以153萬元買入，持貨3.32年後沽出，勁賺231萬元，獲利超過一倍，達151%。而石塘咀「南里壹號」一個244呎單位，業主持貨4.76年後，更大賺286萬元。

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有買家購買多個單位　入伙不足一年套現

此外，紅磡「環海．東岸」的1,008伙單位中，有近一半（478伙）面積少於260呎。本土研究社在該樓盤亦發現，該478伙納米單位中，有88伙一手業主已轉手，平均持貨3.7年，平均賬⾯獲利63.4萬，甚至有五分一業主在單位入伙後少於一年便把單位套現。

此外，他們亦發現，「環海．東岸」一手發售時有74個業主購買多於一個單位，反映部份買家具有購買力，亦未必是自住。

納米樓疑違規當民宿出租

本土研究社亦發現，在民宿平台Airbnb發現有人出租相關單位，當中位於啟德的私人屋苑「龍譽」，有人在網上以「龍譽拎包入住」出租，即住客只要帶輕便行李便可入住，從圖中所見，屋外更見到屋苑「龍譽」的門牌，每晚租金1,000元。
不過，根據《旅館業條例》，租出期若少於連續28天，便需要申請牌照，但有關單位即使出租數天均可成交，換言之有機會違規。

有投資特質、難滿足長期需要

本土研究社成員姚政希估計，從上述數據可見，這些納米樓單位的業主可能是「投機客」，見到樓價升便放售，認為有明顯的投資傾向。此外，他們亦有可能是想「換樓」的業主，由於單位難以滿足長期需要，故見到有獲利條件後，便打算換購另一單位。

本土研究社成員陳劍青亦指，這些納米單位與酒店或賓店的形式相似，當投資作民宿，出租便能獲利。

將260呎以下單位定義為「不適切居所」

本土研究社建議，政府應將面積為260呎以下單位定義為「不適切居所」，並能參考安達臣首置項目的條例，於地契規訂最細單位面積不可少於260呎，此外，亦應透過按證保險公司按揭保險承造的⾼成數按揭，為新落成單位加設最細單位面積要求，以抑制納米單位數⽬增⻑。

研究社又建議，政府應檢討開放式廚房、「⿊廁」等，並應規定面積少於260呎的單位內的露台及⼯作平台等設施 ，不可享有豁免樓⾯⾯積計算的優惠 。

發展局：暫未有條件探討訂立人均居住面積標準

發展局回覆查詢時指，長遠而言，當局認為當日後土地緊絀情況有改善時，社會將較有條件探討應否訂立人均居住面積標準此議題。局方又指，政府賣地時，考慮到每幅用地的特徵均不一樣等，故暫未有計劃在政府推出市場的房屋用地，透過賣地條款劃一要求發展商提供不少於特定數量或面積的單位。
局方續指，屋宇署會因應建築設計、科技和建造方法的進展，參考相關海外規管的最新措施和標準，以及收集建築業界和有關持份者的意見，適時檢討和更新建築物的規劃、設計及建造標準。