居屋2020| 人工30年升6.5倍　59折仍難負擔　歷年上車價升幾多？

居屋2020本月10日（上周四）正式接受申請，今期推售的四個屋苑包括鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑及粉嶺山麗苑，按市價59折發售，售價介乎123萬至513萬元，相比私人市場，居屋是許多市民置業上車的唯一機會。
居屋原意是為讓買不起私樓的市民，以低於市場價格水平置業，不過居屋亦愈來愈難負擔，居屋售價與市民月入的比率愈升愈高。1985至1999年間，每期居屋最平單位上車價相當於市民48個月薪金（約四年薪金），但2014年復售居屋就升至平均81.7個月薪金（約六年薪金）。
事實上，人工升幅遠遠跑輸居屋樓價的上升，1985至2019年間，最平居屋售價急升18倍，同期人工升幅只有6.5倍。

▼新居屋四大屋苑實景▼

《香港01》比較過去30多年居屋出售計劃（包括重售）的價格與收入比率（計算方法：該年居屋上車價 / 該年市民個人月入中位數），發現市民買居屋的負擔愈來愈重；該比率由1990年代至2002年政府停售居屋前的平均48倍，亦可理解為，升至2014年復售後至2019年的平均81.7倍。當中比例最低為1997年的21.9倍，最高為2016年的96.6倍（詳見下圖）。

雖然過去有個別年份因為屋苑特點，而出現上車價過高或過低的情況，如2002年推售的全數為650平方呎以上的大單位、2013年為重售及回購單位而較貴，而2010年因有大澳公屋改建的單位而價格較低等，但整體而言，居屋價格升幅比市民收入升幅更快，樓價與收入比率整體見上升趨勢。

↓即睇歷年居屋售價變遷↓

樓價與收入比率差最高的一期居屋是2016年，當年元朗屏欣苑細單位上車盤至少要149.7萬元，同期個人月入中位數為15,500元，樓價與收入比率接近97倍（約八年薪金）。減價前的居屋2018東涌裕泰苑上車盤售價接近160萬元。以當時18,000元的月入中位數計，樓價收入比率高達88倍；其後因政府推出新定價機制，將居屋售價由市價的7折降至52折，上車價收入比率才降至66倍。

事實上，人工升幅遠遠跑輸居屋樓價的上升，1985至2019年間，居屋上車價急升18倍，同期人工升幅只有6.5倍。近年私樓價值如坐直升機，而居屋定價是似私人樓宇價格打上折扣，若非調整折扣率，則更多市民都難以負擔居屋。

所以說上車真的要趁早，早期居屋入手價10萬元以下的細單位，現已升值數十倍至400多萬元。以香港第一代居屋順緻苑順榮閣440多平方呎的細單位為例， 首次推出售價8萬多元，2019年9月最新帳面成交價已升至438萬元，升逾53倍。這個價錢已可買到2018居屋樓王，長沙灣凱樂苑中層631平方呎的大單位。

香港連續10年成「最痛苦城市」

樓價與收入比率又俗稱「痛苦指數」，地產調查機構Demographia的統計顯示，香港已連續9年是全球「最痛苦」城市。2020年樓價與家庭收入中位數比率為20.8，即一個家庭需要不消費20.8年才能買到一個中等格價的私樓單位。相比之下，2018年居屋的樓價與家庭年收入比率為8，約為私樓的三分之一，在買樓對不少人來說是個「不可能的任務」的情況下，難怪市民只好選擇居屋。

▼售樓書、間格及建築模型▼