首置上車盤｜煥然懿居驗樓幾多分？ 業主斥管理費點解咁貴

相信大部分香港人都有一個「上車夢」，希望安居樂業，但香港地寸金呎土，置業成為一個高不可攀的夢。八十後李先生工作十年，在灰心氣餒之中，終於抽中本港首個首置上車盤項目，以市價六二折購得市建局馬頭圍道煥然懿居，成功上車。煥然懿居業主們五月中起陸續收樓，準備入伙。首次置業，欣喜同時緊張，《香港01》找來驗樓師賴達明「明哥」，陪同李先生驗收煥然懿居，究竟價錢打折的首置盤，質素又會否打折？

心灰意冷下中獎 儲蓄十年終上車

收樓當日為6月3日，李先生早上收到Facebook的回顧通知：「我嗰陣啱啱畢業，十年前，寫住『兩年後我要買到錦繡花園』。」不經不覺，十年又過去，李先生舉止已是個成熟的大人，準備成家立室之際，驚覺儲蓄增幅永遠追不上樓價升幅，多次入表都抽不中居屋，同時家人的壓力令他愈來愈焦慮，他甚至一怒之下，私訊特首抱怨發洩：「我已經好努力，但係都買唔到樓......唔知點解喺我鬧完佢之後，眨下眼就抽到呢層樓！」

李先生抽中的籌號較前，成功揀到第一座高層、一個483呎的兩房單位，景觀甚佳，更有海景。他稱所有積蓄都投放在買樓，不希望買到有嚴重問題、令自己後悔的單位。

總評77分　浴具問題多　水箱搖晃恐爆渠

經明哥仔細驗樓及計算後，這個單位的評分為77分，當中鋪磚工種更獲0分。但對比入伙時間相近、同屬資助房屋的房協綠怡雅苑，明哥認為煥然懿居質素相對好很多，指綠怡雅苑單位甚多滲水問題，情況較惡劣。不過若對比其他新落成的私樓，煥然懿居單位問題算多，尤其廁所，是全屋最多問題的位置。

座廁水箱未固定好，明哥用雙手搖動，水箱會撞到牆壁，搖晃幅度不少，安裝水箱不穩固，使用座廁時必然會搖動到水箱，長此下去會增加爆水喉風險。企缸內放置沐浴用品的層架同樣未有安裝穩固。

此外，廁所為乾濕分隔，但浴屏門鉸位有缺口，防水膠邊未有完全包覆鉸位，洗澡時，水會從鉸位漏出，而且浴屏設計向外推，會將滲出的水順勢往外推至廁所乾位。明哥稱這個設計問題早年亦常出在私樓，難以執漏解決，只可以額外加裝可由頂至底包覆浴屏鉸位的防水膠邊。

明哥發現玻璃浴屏及廁紙架都有刮花，鏡甚至有少許爆裂，另外廚房鋅盤底亦有嚴重刮花，需要通知市建局派人執漏打磨。

鋪磚0分　驗收要注意窗門

撇除廁所，明哥綜合全屋有三個特別嚴重的問題。第一是鋪磚，單位客廳有一個露台，主人房則有一個工作平台，兩個位置共發現十三塊空心磚，亦可見到大廈外牆鋪磚有裂痕，客廳窗邊更有多達九塊裂磚，甚至發現已經爆裂及鬆脫的磚塊。明哥指這些問題磚塊會導致滲水，長時間不處理更有機會脫落，擊中途人，因此必需及早修繕。

第二個大問題是窗，廚房及浴室的窗鉸都有生鏽，推開窗扇會不順暢，長遠而言開窗或會將窗推跌落街，會構成危險。明哥亦發現廚房窗邊較易積水，故執漏後保養亦相當重要，建議屋主勤於清理窗框積水。另外，浴室和主人房窗的窗邊膠都鬆脫，若不修補則容易滲水。

房門及露台趟門是第三個需特別留意的問題，房門的虛位比較大，門線未緊貼門框，明哥擔心單位較高層而且近海，萬一刮風或夏天打風時，氣壓會令門產生震盪，發出噪音。他建議可以在門邊簡單加上數顆膠粒，填補門框與門之間的虛位。

牆身現「收水裂紋」　明哥提醒收樓小貼士

單位值得一讚的是沒有任何結構性問題，而且油漆批盪做得不錯，惟大廳對正冷氣風口的牆壁出現「收水」情況。明哥指該部分明顯已經修補，但仍然看到痕跡，可能是牆身油漆再次收縮，他解釋牆身的泥水批盪會隨著濕度下降而收縮，令牆身出現「收水裂紋」，需要重新批盪油漆。新業主收樓時都可以開冷氣一段時間，觀察屋內牆壁有否收水。

管理貴成負擔

驗樓後，放下心頭大石的李先生仔細記下需要執漏的位置，他認為作為首置樓似乎做了一個很好的典範，不過擔心下一輪首置盤的質素不及煥然懿居：「佢（煥然懿居）最初打算做私人樓盤，後尾先轉做首置樓，將來嘅首置樓，如果發展商一早知道係首置樓，會唔會喺用料或者質素上退而求其次呢？」

至於另一個憂慮是高昂的管理費，雖然市建局一直強調煥然懿居「實而不華」，但卻收取4.3元一呎的管理費，李先生明白屋苑主打智能家居，但暫時不認為智能設施實用：「已經冇咗豪華設施，冇水晶燈、又冇游泳池，究竟係咪要咁貴呢？」以他為例，每月要交2006元管理費，接近每月供樓一成，變相增加負擔，日後想靠首置盤上車，恐怕要將管理費列為考慮項目。