【施政報告】放寬按保800萬樓可借九成　林鄭推年輕人上／炒車？

特首林鄭月娥前日（16日）發表任內第三份施政報告。房屋政策中最惹外界議論的，是放寬按證公司提供的按保計劃樓價上限，首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限，將由400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
按保計劃是在銀行按揭外，為上車市民提供二按的方式，定位是通過高成數按揭，讓市民以較低的首期「上車」。所以放寬九成按揭限制，實質上是將上車盤定義，直接由400萬變成800萬。但此舉儼如「托市」，更令不少人憶起負資產的慘痛回憶。
更深入的問題是，自樓價十年前爆升以來，金管局先後推出多輪「逆周期」措施，限制過多的樓按借貸，確保金融穩健。今次政府大幅放寬按揭，難免讓人覺得反其道而行，並且在另一個層面上，增大本地的資產泡沫，令政府口中「嚴峻的經濟局面」面臨更大風險。

▼2019施政報告懶人包▼

九十年代：七成銀行按揭　另加二按

八十年代後期起香港樓市熾熱，不少銀行都願意提供物業市值九成的按揭貸款，但此舉對銀行體系風險頗高。1991年，政府與銀行界達成共識，將銀行按揭的上限定為七成，這其後亦成為金融監管政策。換言之，有意置業者，得拿出物業市值三成為首期。

回歸後，董建華政府提出七成置業政策目標，推出一系列「幫」人買樓的措施。其中1999年起，政府推出的按揭保險計劃，讓按揭證券公司為銀行承保，承擔多於七成按揭的風險，讓其向市民再提供多一筆貸款。初時最多可借樓價85%、2000年加碼至樓價90%。

在按保計劃下，準買家變相可以較低的首期入市，不過風險在於一旦樓市下行，很容易變成負資產。如果再加上經濟不景，市民還款能力受影響，銀行有更大機會「call loan」，面臨收樓。而銀行體系受到衝擊，又會導致收緊貸款等等一系列連鎖效應，連累各行各業。

2009年起：逆周期年代　按揭限制多次收緊

經歷回歸初期樓市泡沫爆破的慘痛教訓之後，港府對樓按貸款的管控更趨審慎。2008年金融海嘯後，環球量化寬鬆政策導致熱錢流竄，連帶推高香港樓價。2009年10月，金管局實施第一輪逆周期措施，限制2,000萬元以上豪宅按揭成數上限，由七成降至六成。金管局亦於2010年引入了壓力測試，規定供款與入息比率上限，收緊樓按。

逆周期目的就是在樓市熾熱時期從緊處理樓按貸款，減低樓市泡沫一旦爆破時對金融體系的打擊。隨後十年間，金管局前後共推出八輪逆周期措施，包括設立30年的貸款年期上限、2015年將銀行七成按揭上限調低至六成等。按保計劃上，今輪放寬措施前，400萬元以下的物業最多可借九成、600萬以下最多可借八成，超過600萬的物業則不包括在計劃內。

但隨樓價不斷上升，近兩年要在市區找一個標準兩房單位，400萬以下早已「唔使諗」，600萬的界線亦已逐漸超過。參考土地註冊處2018年9月至2019年9月的住宅成交價數字，300萬至500萬只佔整體約兩成，500萬至1,000萬才是成交主流，佔比大約在六成左右。

舉個例，如果要買一個600萬元的單位，按揭六成與八成，首期分別是120萬和240萬，相差整整一倍。對於上車一族而言，付首期自然難上加難。所以近兩年持續有聲音提出，政府應考慮放寬按保計劃上限。

今年初的林鄭：放寬按揭要「極度審慎考慮」

去年底至今年初，樓價稍為回軟。今年1月，財政司司長陳茂波一度在公開活動中表示，可考慮放寬按揭成數讓有力還款但欠缺首期的市民上車。不過林鄭月娥其後回應時，卻表示無此計劃，認為放寬按揭要「極度審慎考慮」，又指當時供樓負擔比率（供款佔入息）達七成多，擔心放寬會令市民供樓負擔更大。但幾個月之後的當下，林鄭就突然宣布按保計劃大幅度放寬，九成按揭的上車盤限額更由400萬直接翻倍到800萬。

根據政府今年上半年經濟報告，第二季的供樓負擔比率達處於73%，遠高於1999年至2018年期間44%的長期平均數。市民可能會心生的疑問是：到底這段期間，林鄭「審慎考慮」過些什麼？

另外，金管局最新的《半年度報告》已指出，今年第二季家庭負債佔本地GDP比率達到75.5%的高位，增速快於GDP本身。此時再鼓勵大批置業能力邊緣的人士上車，又會否增加資產泡沫？而政府在今年示威浪潮爆發後，就不斷吹風指本港經濟將會面臨下行壓力，政府此時再放寬借貸讓市民買樓，又是否自打嘴巴，無視自己口中的經濟下行風險，與市民日後的還款能力？

不論如何，放寬樓按成數，釋放邊緣人士的購買力，最直接的即時效果一定是鼓勵業主放盤時叫價更進取。據市場消息，前日林鄭放寬樓按消息一傳出，二手樓市場也確實出現業主「封盤」或加價的情況。這亦意味，政府過往一直擔心放寬樓按會導致樓價火上加油，風險確實存在，到底是什麼驅使政府完全扭轉過往一套看法？

一舉扭轉過往政策　難道又是政治理由？

因此在過去一段長時間內，政府傾向收緊樓按，背後涉及對於樓市前景、金融體系穩定的研判。二十年前董建華政府押注全民置業，結果樓市一跌，市民齊變負資產，政府亦要承擔嚴重的政治後果。到近十年，金管局汲取教訓，按前金管局總裁陳德霖的說法，確是「有少少阻人發達」，但起碼清晰見到監管當局背後的政策理念。

突然放寬樓按，固然短期內可助年輕人上車，但已打破政府長期以來的一貫政策。雖然金管局前日否認逆周期措施有變，但放寬樓按客觀上已對市場釋出信息，是政府鼓勵繼續借貸置業。

當然，近日社會政治氣氛緊張，尤其青年人對政府極多不滿，政府認為置業無望是主因之一。那林鄭又是否想通過推更多人置業，讓更多青年人成為「有產階級」，成為「持份者」，短期內減緩怨氣？如是，那就不是政策問題、金融問題，而是一個「為派而派」的政治決定了。