【土地共享？】發展商藉新計劃料可增建2000單位　袋多80億

特首林鄭月娥日前發表任內第二份施政報告，提出「土地共享先導計劃」，透過公私營合作發展新界私人土地。翻查資料，城規會於過去5年處理23宗涉及新界私人土地改劃住宅用途的申請，僅7宗成功闖關。幾大地產商包括新地、恒地、新世界等，都榜上有名。
倘各大地產商透過新計劃，並獲增加總樓面面積約3成，粗略估算私樓單位可「發水」約2005個，而政府藉此可獲4695個資助出售房屋單位。

林鄭月娥於施政報告中，主動提到城規會過去5年共接獲23宗涉及新界私人土地改劃住宅用途申請，涉及地皮面積40公頃，但當中僅7宗通過改劃，可建2800個私樓單位，又指這種情況「土地未盡其用」。

據規劃署提交資料，上述23宗申請中，當中近半申請者均為大型發展商，例如新地、恒地、新世界等。其中獲批的7個改劃申請中，3個項目為新地發展項目，包括位於元朗南生圍一幅逾3萬平方米的土地，涉及57幢樓宇。

新地與恆地共同發展的元朗錦繡花園附近、近9萬平方米土地發展項目，亦擬興建106幢樓宇。另外，新地亦聯同興勝創建聯合發展一幅於屯門掃管笏、逾2萬平方米的土地，料將興建「星堤二期」項目，提供逾千個住宅單位，上述各個獲批改劃的項目，新地合共有141,485平方米的發展中的新界土地，涉及約1,200個住宅單位。

而恆地亦有兩個改劃申請獲城規會批准，涉及共125,603.77平方米土地。當中包括大埔蕉坑發展項目，涉及9幢住宅大廈，共795個住宅單位；及上述聯同新地合作的項目。而新世界位於唐人新村的改劃項目亦獲批，涉及共792平方米。(見表一)

倘若上述各個獲批改劃用途的項目，都申請「土地共享」計劃，倘以新增樓面面積2成計算，合共可增加32萬平方呎樓面面積，由於計劃限定新增樓面面積要與政府「共享」，當中3成為私樓，其餘7成為資助出售房屋，即該批項目可以新增私樓面積9萬呎，資助出售房屋面積為23萬呎。倘劃一以每個單位面積400呎計，即合共新增240個私樓單位，而資助出售房屋單位則有565個。

倘若透過計劃可上調總樓面面積3成，則私樓單位可增加360個，而資助出售房屋單位則新増850個。(見表二)

值得留意的是，於其餘16宗未獲通過的改劃住宅申請內，新地亦有大面積地皮待向城規會「闖關」。當中包括一幅位於屯門寶田邨、近4,000平方米的「政府、機構或社區」用地；大埔松嶺一幅近2萬平方米的綠化帶土地，及上水古洞南的綜合發展區土地，同樣涉及逾3萬平方米的地盤面積。

連同其他發展商持有的新界地皮，倘透過「土地共享」計劃「翻叮」，並成功通過改劃申請，意味在增加2成總樓面面積的情況下，同樣以每個單位400呎計，私樓單位會由原先計劃的9987個，額外增加1093個，而新增資助出售房屋，則會有2651個。(見表三)倘發展商獲批增加3成總樓面面積，則私樓及資助出售房屋單位，分別可增加1645個及3845個。

換言之，倘上述23個發展項目，都透過「土地共享」計劃順利「闖關」，合共可新增至少1333個私樓單位，以每個單位呎價1萬元計，即發展商可「袋多」53億。而政府則在計劃中，可至少增加3216個資助出售房屋單位。倘以增加3成樓面面積計，可增加2005個私樓單位，發展商則可額外獲得80.2億賣樓收入，而資助出售房屋則有4695個。

本土研究社成員楊夏至指出，地皮的樓面面積一般根據當區規劃而定，擔心發展商一旦提高總樓面面積，將與該區原有的規劃原意變得不協調。他又指，若可任意增加總樓面面積，變相令發展商凌駕於城規會的專業性。他批評增加樓面面積等同「送地畀發展商」，認為新增面積就算大部分用作興建資助房屋，發展商仍有利可圖。

多間大型發展商稱待細節出爐再作研究

擁最多改劃項目的新地回覆《香港01》查詢指，待政府有定案後，將會繼續研究有關方案，如適合的話會作出配合。集團又稱，希望政府從多渠道增加土地供應，最重要是政府和公眾得到共識。

恆地則回覆稱，集團會待政府公布先導計劃相關細節後，再作研究；又指須視乎計劃是否商業上可行、能否獲社區人士接受，及可否增加土地供應。新世界同樣回覆稱，對於任何增加土地供應的建議持開放態度，將待政府公布更多細節後作研究。

另外，持有一個於粉嶺的獲批項目、涉及逾3,000平方米土地的冠誠集團，回覆查詢指未有打算將獲批項目參加先導計劃。

興勝創建及中信泰富於截稿前未有回覆。