居屋不再「抵買」時代降臨　拆解三大左右因素

新一期居屋周二完成攪珠儀式，中籤者最快7月上旬揀樓。然而，樓市下行情況下，居屋定價趨向更不吸引，市場預期放棄揀樓比率極高。
面對一、二手樓夾擊，中籤者是否透過資助上市，尚有不少因素可考慮改循私人市場置業。《香港01》特別為準買家作出分析，當前形勢資助房屋可能非置業者必然首選。

一：同區樓價走勢持續向下

新居屋及房協綠怡雅苑分別以去年9月及12月的市值七折定價，惟二手樓價由該時期起計，至今已回落超過一成。

新一批資助房屋位處的沙田及天水圍區，個別二手屋苑樓價跌幅，更逼近三成，突顯資助房屋吸引力進一步減弱。

二：同期新盤競爭

除了二手樓價向下，一手盤定價亦比居屋具競爭力。除了未來有大量供應，發展商為催谷銷情，紛推出高成數按揭，令優惠與資助房屋「睇齊」，部分新盤只需付半成至一成首期便當上私樓業主。

元朗及屯門尚有不少新盤貨尾正銷售中，如朗屏8號及世宙等，不乏300餘萬元選擇，惟單位面積較屏欣苑細一半。隨着發展商逐步以貼市價開盤，又提供各種優惠、贈送家俬裝修等，並提供高成數的按揭計劃，部分可達九成甚至九成半，基本上與資助房屋睇齊，撇除所需承擔風險，買家只需付半成至一成首期，已可做私樓業主，上車門檻大大降低。

三：按揭風險

在樓市下行時資助房屋推售，市民其中一個關注焦點，便是估價及按揭問題。今次兩個居屋及綠怡雅苑均獲政府提供九成至九成半按揭擔保，利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指，在有按揭擔保的情況下，倘樓價下跌一成即使變成負資產，亦未至於影響上會。

黃詠欣建議中籤者在決定入市前，應將樓價跌幅計算在內，尤其跌市下盡可能不應借足九成按揭，並應趁樓花期內預備更多儲蓄，即使經濟逆轉收入大跌時，亦不至斷供。公屋聯會主席王坤亦認為，樓價跌一成多亦未至於出現「抬錢上會」，但若然跌逾三成跌穿折扣率，風險便大大提升。

總結

房委會雖然表明樓價下跌亦不會減價，僅會修訂折扣率，但經濟學家關焯照卻認為，即時減價是較理想做法，因為折扣率只關乎買家日後轉售時的補地價金額，一般業主補地價時，已是十年八載後的事，屆時物業價值已有所不同。他又指，現在香港經濟環境轉差，單看申請反應已不如過往超額幾十倍，倘若未來數月經濟數據進一步轉差，部分中籤者有可能會在7月揀樓時放棄購買。

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