居屋300伙加按爆煲 　「財仔」逼賣樓還債

金管局早前公布，今年首季負資產宗數按季大增14倍至1432宗，敲響樓市警號。樓市下滑，背着按揭的單位更是高危一族。《香港01》深入調查受資助房屋業主疑違例以物業作借貸，發現過去7年多達2萬宗，在2015年全年有300多個居屋單位被財務公司及銀行申請賣樓還款，按月計急升5倍。業界人士形容，若樓價進一步下跌，收樓個案會幾何級數增加。
事實上，財務公司吼準法律灰色地帶，將貸款協議註入樓契中，達到「變相加按」的效果，加上中介公司橫行，以欺騙手法誘使不斷加按，業主最終走上賣樓還錢之路。法律界人士形容，房屋署作為監管機構卻執法不力，土地註冊處亦只官僚地處理土地登記，令問題惡化。

本港樓價去年第3季回落前連升多年，物業價值飇升，部分業主選擇加按套現。資助房屋受制於《房屋條例》，除非得到特別批准，否則不准將物業加按，若違規加按需負上刑事責任。不過，近年財務公司看準這個商機，積極向業主「放水」，與借錢業主訂立「貸款協議」（loan agreement），記者查看過大量這類協議，普遍寫法是借款人不能將物業出售，並在未能還款時，財務公司有權要求借款人出售物業，樓款須先向財務公司清還欠債（見圖）。

這種看似個人無抵押借貸，協議大多沒有用到「按揭」的字眼，實情卻與物業有關，可成功註入俗稱田土廳的土地註冊處中，業界形容是達到「變相加按」的效果。

資助房屋貸款協議7年2萬宗

《香港01》深入統計這類貸款協議的數字，記者以物業資料庫「查冊通」，搜尋及篩選出由2009年1月至2016年2月，居屋及出售公屋的貸款協議，發現在2009年這類協議只有1400宗，到2014年增至近4000宗，5年間升幅近2倍（見下圖），到2015年回落至3000宗。7年來總數多達2萬宗，涉及屋苑單位數目8000個，總借貸約68億元。

2015年第3季起樓市逆轉，欠債的業主有可能變為負資產，財務公司亦開始追數甚至要求業主賣樓還款。為了解實際情況，記者再進一步分析2015年全年，業主被財務公司及銀行向法庭申請押記令（charging order）的數字，即啟動強制業主賣樓還款的程序，發現由2015年1月的4宗，大增至2016年1月的27宗，2月亦有24宗（見下圖），當中入稟的財務公司佔大部分。

去年持「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮解釋，樓價停止上升，利息會蠶食資產，欠債的居屋業主再無法還款，便要被迫賣樓。「那些利用物業借錢消費的人，根本沒有能力償還，即使樓價不跌，被賣樓的數字仍然會上升。」他稱難以估計居屋賣樓數字增加的速度，但認為「會以幾何級數上升」。

這現象對樓市有何影響？他認為對整體樓市的確有影響，但幸好政府在去年已關注這個情況，而一般業主財政亦穩健，有影響但不大。他批評房署沒有積極檢控絕對是失職，「政府應該加強執法、檢控，現在做可能已經稍遲，但總好過唔做，否則被收樓的人又會怨恨政府監管不力。」

高院去年首案例裁協議違法

居屋業主與財務公司簽訂這類協議有何後果？高等法院去年5月作出同類案件的首宗案例，一間財務公司在2013年與一名居屋業主訂立貸款協議，條款包括若業主無法還款，業主必須從一按銀行贖回樓契，並將樓契交予財務公司。

房署認為協議違反《房屋條例》第27a條，分別控告財務公司及業主，東區裁判法院裁定2名被告罪名成立，分別被判罰款1.2萬元及8000元，高院處理財務公司上訴中，亦維持原判，法官認為在這案件中將土地押記，必然是業主和財務公司雙方立約的意圖，《房屋條例》的規定和限制目的是防止購得居屋的人藉其購入價格的折讓賺取利潤。

執業大律師許淑儀認為，案例清楚顯示這類貸款協議違反《房屋條例》，認為這類業主與財務公司簽訂貸款協議並註入田土廳，是「用了政府資源作為生財的工具，有欺騙成分」，認為當局應該嚴厲打擊。

你想看更多精彩的深度文章嗎？請購買今期《香港01》周報，或點擊此處：成為我們的訂戶。