天水圍公私營合作　發展受限　保地產商利益被詬病

過去香港不乏採用公私營合作的發展模式，而天水圍新市鎮發展，可算是大規模發展的例子，曾被勞工及福利局局長羅致光形容為「首次、甚至是唯一與單一發展商構成『合夥』的關係」。當年發展商與政府訂明的私人協議，列明限制地區小店的存在，不能影響發展商的利益，這條「不平等條例」深深影響天水圍廿年來的發展，居民亦失去了擁有公共街市的機會。（系列之三）

現時有26.8萬人居住的天水圍，十年前被冠上「天水圍城」、「悲情城市」等稱號，一切要由這個新市鎮發展的前世今生說起。

港英政府於1977年成立土地供應特別委員會﹝Special Committee on Land Production﹞，研究具發展潛力的地區，華潤集團和長江實業等財團組成的巍城有限公司（Mightycity）窺準發展機會，1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘，面積多達488公頃。

其後巍城向政府建議興建在天水圍興建一個可容納超過約54萬人口的新市鎮，撥出部分土地予政府興建公共房屋。

有關建議最終被政府否決，當年的委員會報告指出，即使由私人發展商主導項目，政府亦不能於大型的土地發展項目中「獨善其身」，須投放額外基建及社會設施。此外，私人發展商只會著眼於項目盈利，在有限時間內完成整體規劃，政府不能夠預期會有更長遠的規劃，甚至表明這樣的發展模式對政府而言顯然是弊多於利（Overriding Disadvantages）。

巍城獲14.58億賣地收入

儘管如此，前地政工務司陳乃強於1982年7月29日宣布，與巍城有限公司（即後來的天水圍發展有限公司）訂立協議，該份合約被形容為「新穎的協議」（Novel arrangement），由政府斥資22.58億、每平方呎46元回購全數488公頃土地，當中169公頃土地劃作發展區，發展商則支付8億，用作購回當中的38.8公頃土地，將天水圍打造成容納13.5萬人的新市鎮。

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列明「街坊小店」不能威脅私人商業設施

翻查當年協議的內容，條款訂明政府可在餘下約130公頃的土地，發展公屋、資助房屋、公共設施及一些鄰里商鋪（Neighbourhood shops），同時限制鄰里商鋪不會令私人發展商在商業上不可行（Not commercially viable），意味著區內的小店不可在商業上構成威脅。

雖然協議限制已於2002年失效，但按協議而制訂的規劃早就塵埃落定，造成區內街市和商場，接近完全被發展商長實及領展壟斷的局面。

踏入二千年代，天水圍發生連串悲劇事件後，規劃署遂於2008年委託現任香港大學社會工作及社會行政學系副教授，勞工及福利局局長羅致光，進行一項關於天水圍新市鎮的研究，文件形容政府與發展商巍城之間的秘密協議，「可能是首次、甚至是唯一一次，在如此大型的項目上，與單一發展商構成『合夥』關係。」

這個「合夥」的關係促使私人發展商左右天水圍的空間規劃，報告披露早於1988年，區域市政局提出要在天水圍第33區興建一座永久街市，計劃於1994至1995年落成。

不過，方案遭私人發展商的大力反對，認為會對同區的商業設施帶來競爭，於是改為興建臨時街市；然而，區域市政局1992年的文件顯示，房委會將設立天耀邨及天瑞邨的大型商場街市，私人發展商亦有計劃建立街市，故認為天水圍沒需要再興建公營街市，最終計劃不了了之，至於當年公共街市的選址，正是現時的巴士總站。

羅致光在報告上提到，雙方當年簽訂的協議，以致區內缺乏私人競爭，無法帶來經濟活力，是導致日後一連串的社會和經濟問題的原因之一。

學者：發展商權力主導空間發展

過去研究城市規劃及發展的香港浸會大學地理系教授鄧永成批評，時任發展局局長林鄭月娥將天水圍的社區問題歸究於公屋所佔比例過多的規劃失當，是漠視背後私人發展商與政府當年簽訂的私人協議，政府運用公帑提供基建，便利私人屋苑嘉湖山莊的落成，而私人發展商很大程度上主導天水圍南的整體空間格局，包括限制當區的商業發展、在私人屋苑旁興建市鎮公園（即現時的天水圍公園），「這些也不是一般市民去決定。」而居住在邊陲城市的公屋居民，在缺欠社區配套、就業機會的情況下，失去一個完善發展的社區，「所以不是配套的問暝，而是背後公私合營帶來的不公義。」

上文節錄自第116期《香港01》周報（2018年6月19日）《公私營合作方案難尋社會互信　譚小瑩：收地符合公益 毋懼司法覆核》。

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