評資助樓與市價脫勾　居屋之父倡重推彈性折扣：七折非硬指標

特首林鄭月娥昨日(11日)指政府願意檢視資助房屋的售價應否與市價脫勾，令近月居屋「癲價」推售引起的社會爭議，踏入另一個階段。究竟推行40年的居屋計劃、實施超過30多年的訂價機制，會否出現翻天覆地的變化？
被譽為「居屋之父」的房屋協會主席鄔滿海，接受《香港01》專訪時分析，沿用多年的居屋訂價機制確實有參考私樓價格，同時亦兼顧買家供樓負擔能力等多項因素，環顧眼前，實難有其他機制可以取代，但機制內一些計算項目及方程式，是有調整的空間。
至於居屋呎價破萬的「癲價」爭議，他認為市值七折訂價非硬指標，「過去由四折至八折都試過」，建議房委會參考20年前應對高樓價的策略，必要時重新推出彈性折扣安排，以減輕市民面對居屋售價昂貴壓力。

訂價機制1982年後實施

1978年推出的居屋計劃，以協助中低收入家庭置業為主要政策目標，但曾在房屋署工作多年(離開房署時任副署長)、一手湊大居屋計劃的鄔滿海憶述，當年第一期居屋雖以成本價銷售，但卻收取十足地價來訂價，故此在當年來說其實並不便宜。

根據資料顯示，居屋訂價由第三期乙以前(即1982年2月前)，居屋售價是依據成本(包括土地、建築和發展成本)訂定，按收回成本原則釐定居屋單位的售價，但由第三期乙起的售價，改為與當時市值及申諘人負擔能力掛勾，不再參考成本因素，有關機制採用了已有36年。

居屋訂價非一成不變    評機制難取代、有改善空間

鄔滿海憶述，有關改變主要是樓價向上，不可再用收取十足地價方式，而訂價機制是考慮申請人負擔能力，包括因應按揭息率走勢影響供樓支出等因素。「不只是首期，還要考慮供樓支出佔住戶收入比例，以及息率變化。因為樓價不上升，單是息率上調已令供樓人士負擔加重。」

他認為，居屋訂價沿用多年，無疑可以有檢討及改善空間，以便更靈活及有效率去應對市民置業負擔重的問題，「訂價方程式有調整空間」，但他強調，居屋按市值折扣率訂價絕非一成不變。「居屋訂價曾試過八折，也曾試過四、五及六折彈性折扣優惠，七折絕對不是硬指標，如果七折訂價後居屋樓價仍高，可以用六折甚至五折。」

鄔滿海強調，任何樓宇不論公營及私營出售房屋，都無可能不考慮對象的負擔能力，而計算資助出售房屋價格，其中一個客觀標準會是參考市價，再用若干折扣去達到資助置業的目標：「多年來行之有效，再找另一套大家認同及接受的方案，其實會是有一定困難，但作出改善及修訂，我相信是有空間。」

20年前曾四折出售居屋  應對樓價升浪

以剛破申請紀錄的今期居屋為例，其中啟德啟明苑十足市值呎價為13,935元，七折銷售呎價為9,755元，如果以六折訂價，呎價會降至8,361元；而長沙灣凱樂苑售價最高的630萬元單位，如果以六折或五折訂價，售價會減至540萬元或450萬元，比現時售價便宜90萬元或180萬元，肯定令買家置業支出大減。

至於鄔滿海提及的四、五及六折訂價安排，早在20年前房委會便曾採用過。當年樓價升浪不絕，居屋七折訂價仍被批評偏貴，房委會1998年遂於居屋第十九期丙推售逾1萬單位時，推出彈性折扣率制度，申請人除可選擇基本折扣率，即評估市值五成外，亦可選擇四成或六成的折扣優惠，當年房委會發出的新聞稿，更寫明此舉是「以配合申請人的實際需要，令更多人士負擔到居屋單位」。

曾蔭權曾欲改變    社會壓力下放棄

事實上，前特首曾蔭權在2011年10月施政報告中提出復建新居屋，當年便表明希望改以市民負擔能力訂定單位售價，「考慮到有關家庭的負擔能力，實用面積四百至五百平方呎單位的售價，初步估算為150萬至200萬元左右。」

然而，及後房委會經討論後，因有關改變會對現有居屋業主不公平，對居屋市場價格造成沉重打擊，以及須用龐大公帑補貼資助置業，最終居屋訂價機制未有任何調整。

另一方面，鄔滿海亦反對以建築成本價出售資助單位，皆因此舉不能反映不同地區及樓宇座向等因素。「向海、向上；高層、低層等等，是否賣樓都要考慮呢？」