【政策分析】空置稅拖足三屆政府　為何官員每次是「講完就算」？

香港樓價過高問題一直是社會焦點。財政司司長陳茂波日前接受訪問時，提到現時發展商手上仍有9,500個單位尚未推出市面，政府正研究釋放這些空置單位，空置稅是考慮措施之一。
提到空置稅，市民大眾或會有一個觀感，就是有發展商和買家囤積居奇，空置物業既不自用、又不出租或出售，待價而沽，變相推高樓價及助長炒風。因此，推出空置稅，可提高囤樓者的持有成本，盡用土地資源。
只不過有關空置稅的討論，至今已橫跨3位特首任期，但仍然只聞樓梯響，而歷年來所見，政府自身連內部口徑都不統一。到底政府是真的有決心想推行，還是一貫地「講完就算」呢？
另外，要小心注意的是，香港住宅的空置率其實本身不算高。而所謂「空置」的定義，其實亦可圈可點，因為現時政府連剛剛建成、但未批出「滿意紙」的單位，都計算在空置率中，與一般人理解的「空置」有所不同。即使實施了空置稅，又能否真的可針對現時房屋問題？

政府立場反覆　「研究」完又無影

有關空置稅問題，在香港已討論多年，由曾蔭權年代延續至今。在金融海嘯前後，樓價開始節節上升，坊間提出政府應推出空置稅，減少樓宇炒賣。運輸及房屋局前局長鄭汝樺，曾在2010年10月出席研討會時，表示政府會「考慮物業空置稅」，將密切留意市況再作最終決定。到2011年，樓價繼續失控，立法會議員葉劉淑儀在11月一次會議中，問及政府會否設空置稅，時任財政司司長曾俊華指會「小心研究」。

但研究來研究去，整個曾蔭權政府任期都沒有了下文，終於拖到梁振英上場。梁振英於2013年初發表施政報告後數天，突然在電台節目提及，不排除開徵樓宇空置稅，再度引起相關討論，地產業界當然大部分意見都表示反對。

CY不排除開徵    財金房策官員唱反調

當時一眾官員也對空置稅並不熱衷，消息指以曾俊華為首的政務官對空置稅有頗大保留。當時出任運輸及房屋局副局長的邱誠武，更在電台節目中表示，本港囤積情況不嚴重，私人市場只有4%左右，屬「自然空置率」，是否推空置稅「應作通盤考慮」；直到去年3月，邱的上司、時任運輸及房屋局局長張炳良，再一次回應空置稅問題。他指，當時私人樓宇空置率較過往20年平均5%為低，空置稅成效存疑。

林鄭政綱無提空置稅

幾年過去，整個空置稅的討論，還是回到原點，沒有實質進展。去年林鄭月娥競選特首時，也沒有將空置稅列入競選政綱，施政報告也對此未有著墨。而縱觀今屆政府，除了陳茂波外，更沒有其他財金和房屋土地政策官員明確地提出希望實施空置稅。

從上述情況來說，顯然政府本身對於空置稅問題，從來就沒有一個強烈的立場，各高官的口徑，由過往到如今都未見統一，實令外界懷疑到底政府是否有既定的政策藍圖，還是只是由陳茂波嘴上說說，根本未打算認真地做。

「空置」定義廣泛　未批滿意紙、裝修中也計算在內

確實，政府對本港推出物業空置稅持一定保留，也不是完全無道理。根據差餉物業估價署的數字，本港各類私人住宅的空置率，截至2016年底為3.8%，各類型住宅單位總數合共43,657伙，比率誠如政府所言，並不算高。

而根據差估署的官方定義，空置單位是指在該署年終統計調查時，實際上未有使用的單位數目或樓面面積。該署特別提到，這些空置住宅單位是包括「於佔用許可證（入伙紙）發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書」。此外，正裝修的單位亦界定為空置。

換言之，現時的不足4%的空置單位，甚至已經包括了發展商想推出、卻又因行政程序而一時之間未能推出的物業單位，以及正在裝修的自住物業單位。

要是扣除了這些物業後，到底還有多少「真．空置」物業，差估署未有提供詳細數字。不過，可以肯定的是，發展商和業主刻意囤積居奇的情況，比起外界想像中更加輕微。因此，是否有實際需要推行空置稅，本身已是一個疑問，甚至恐怕可能會誤中副車。

再者，假使政府利用空置稅，將現行的數萬個「空置單位」迫出市面，一時之間增加了樓宇供應，是否真的有助壓抑樓價，亦沒有保證。須知道，現時的私樓供應量，並非真的太過短缺，私樓供應由2014/15年開始，連續數個年度都超額完成，但樓價還是愈升愈有，超出市民可負擔水平。

如果政府想利用空置稅防止炒風和壓抑樓價，實際效用成疑。這還未算上空置稅本身在執行上會面對困難，因為政府要再額外派員監測、證實相關物業是否空置，再去評稅，背後所衍生的行政成本，也是一大考慮。

空置稅聊勝於無　一旦失敗承受重大政治風險

當然要是政府認為空置稅「聊勝於無」，可減少囤樓待價而沽的現象，那麼對空置定義稍作修訂後，再推出來也未嘗不可，惟這會是一場政治賭博：要是空置稅推出後，樓價得以回穩或至少住屋問題有所紓緩，固然政府應記一功；可是一旦推出後發現無效，恐怕比不推行的情況更糟糕，因這既得罪地產商，亦向民間展示原來政府根本缺乏有效措施穩定樓價，當局所承受的政治風險可說相當大。

站在香港政府的角度，提出空置稅在現實上，更大程度相信只是想「亮劍」嚇嚇地產商，敦促他們加快推售樓宇。倘若真的要實施，效用沒有保證之餘，稍一不慎，還可能付出額外代價，這亦一定程度上解釋，為何政府多年來對此議題都議而不決。