【透視大灣區】內地地產經紀無需考牌：為促成交易亂說交樓標準　

廣東省中山市僅有326萬人口，房屋卻是出奇地多。我們由碼頭乘車從中山火炬開發區一路走至西區，半小時的車程，越過各式各樣的房屋群，每條街道上都掛滿不同的樓盤廣告。內地經紀陳女士說：「單是現在發售中的樓盤至少10個。中山的樓盤啊，真係睇一個月都睇唔晒。」大灣區效應，加以深中通道正動工，中山房地產熱熾，不少外省人都湧來中山加入房地產行業。大地產公司聘經紀時甚至不問資歷，令經紀界「龍蛇混雜」，缺乏專業知識，政府亦缺乏監管。香港人隨意找內地經紀，會否隨時中伏？攝影：朱潤富

不易當的內地經紀：要背熟各地多個樓盤資料、房屋政策

中山房地產熱熾，不少外省人都湧來中山加入房地產行業。第一次參加睇樓團的陳經紀原本就是珠海人，「但珠海樓依家好貴，好難賣。」兩年前，她轉戰中山。隨團另一位男經紀，剛從江西過來，「從前在老家的生意不好。所以經朋友介紹轉到中山做房地產。」

十數年前美聯先開拓珠海市場，將香港一套訓練經紀模式帶過珠海。陳經紀形容那些年「魔鬼式」的訓練，經常從早上九時上課至凌晨兩、三時。培訓從零開始，簡單如基本接線技巧、法律知識、售樓技巧、正向心態、房地產等等的知識。沒有「大行」的訓練，在內地難以當一個好的經紀。

陳經紀大嘆一句：「好多人以為做經紀好容易，但其實好多嘢記。」她說：「因為一個城市有好多樓盤。不過，無論有冇賣緊嗰個樓盤，個客問你，你都要知道。」更何況在政府吹捧大灣區的前提下，香港、深圳、澳門、台灣的投資者比較幾個地方，「有十個腦都搞唔掂。」她說：「每出一個新樓盤，除了要查考物業管理公司，還要背樓盤資料。」

內地樓奇怪設計：扇型單位

新樓盤複雜的圖紙（樓盤單位說明書）可多達十多頁，「因為不同層數的單位大小、方向都不同。」例如一幢新建築，部份層數為單層，部份為複式，一些層數為住宅，一些層數則劃分為商住兩用的公寓。記者看過一次內地樓盤，便可盡見千奇百趣的設計。例如有複式單位的樓梯是Y型，如果在上層由左邊走到右邊，都要上落樓梯；而當香港人認為鑽石型的單位不實用，未算！內地更有扇型單位，進大門後，先經過彎曲的走廊才到大廳；另外，像中山奧園，複式單位上層有一個奇怪的空間，上層樓底本來不高，房間裏還有一個矮矮的高台，就像沒有門的大櫃，示範單位將其美化成「茶角」、「閱讀空間」。「有啲舊樓會送天窗位，有啲樓消防通道位又唔送。」變相買家要「貼錢」買公家用地。這些都是樓盤價錢、售期以外，經紀要記熟的資料。而二手樓宇比一手樓宇更為複雜，「最難記係住宅的稅。一手樓和二手樓不一樣。」陳經紀說。

曾受珠海美聯地獄式訓練　壓力大轉戰中山

「轉戰中山，除了因為珠海樓價高，難賣啲，更重要係壓力大好多。」她說從前在珠海美聯物業工作，上司不許員工有其他行家的聯絡方法，甚至離職同事也不能聯絡。「老世真係會查到。查到嘅話要炒，有啲同事因為覺得冇私隱頂唔順。」每位經紀底薪2300元人民幣，每月至少要賣出三間房屋，不達標者要罰款，「要你用微信錢包即時轉帳，通常被罰幾百蚊左右。但以內地打工仔一般2、3000元人民幣左右人工，扣幾百蚊已經好多。曾有同事試過扣到連底薪都冇。」兩、三年前內地人都到珠海買樓投資，經紀在碼頭接載客人到西區，「一個鐘頭車程，老世要你講足一個鐘頭，唔可以停。司機會監視住你。」她續說：「所以，做呢一行真係好大壓力。我覺得發展商仲仁慈過地產公司。」

內地售樓員為促成交易　亂說交樓標準

現職香港中介公司客戶主任的Money，在內地任地產中介十多年，出身於內地美聯，同受此地獄式訓練，但她認為這個是難得的機會。「我覺得好難得有一班人過嚟教你，以前真係乜都唔識。正正係需要知識的時候。」有段時間在發展商樓盤內做售樓員，俗稱「內場」。她指有七成經紀、售樓員都是從外省來，可謂龍蛇混雜。「見過好多剛畢業的人，從江西、湖南、湖北過來，」很多大地產公司如亦不問學歷，今日有人見工明天就上班，「嗰啲人負責喺街撈客，冇專業知識。帶啲客入嚟，靠發展商售樓員的團隊去跟客。」，「內地人好信政府政策，所以好信大灣區理念。好多來自瀋陽、洛陽客人專程搭飛機來買樓，所以好多時都需要外省同事跟進。」

香港有地產代理監管局，內地則有中國房地產估價師與地產經紀人學會（中房學）。然而，各處鄉村各處例。以珠海為例，地產公司需向地產經紀人學會登記做備案，香港中介Raymond亦指，但只需要持牌人考牌，旗下中介則不需要參與任何考核。而在中山，兩年前地產公司持牌人同樣需要向地產經紀人學會備案，並通過考核取得中介牌，「但現時中山市沒有一個部門專門跟進，所以現在中山地產公司無需攞中介牌，好多人照開照做。」

Raymond指內地政府監管中介不嚴，售樓資料經常「胡說一通」。Money：「成日聽到啲同事講錯啲資料，為促成交易，交樓標準亂講一通，如明明唔包傢俬，就話包。」

兩年前的高峰期：每月賣幾多樓數唔到

內地年輕人投身房地產，因為薪水遠超一般工種。Money入行前也是當銷售員，賣麵包的，也做過辦公室行政人員，月薪4000元人民幣，「但做地產，多勞多得，一定有回報，絕對養得起自己。」2016年是內地房地產高峰期，深圳人比香港人更早湧到中山買樓。「每天有7台大巴過來，每台大巴40人，合共200人。」從早上九時上班一直工作至晚上十時後，就只是吃過早餐，「連飲啖水的時間都冇，講到把聲都沙啞。」，「有個客當日嚟咗，又想對比其他盤，晚上返嚟又未決定到，一直同佢傾到凌晨兩點，終於買咗，呢啲係好難忘。」非高峰期，平均每月也能賣十數間房屋，「月賺兩、三萬左右，唔難，好容易嘅事嚟。」去年10月至今年初高峰期，香港、澳門、台灣客人也湧到中山，「賣咗幾多間？我根本冇時間數，月賺20萬。」

2015年深中通道消息剛出，中山樓價每平方米僅6000元人民幣，「然後一、兩個月時間，一升升到9000元人民幣。」有客人在售樓處猶豫不決，她又收到通知，跟客人說：「你唔買啊？我真係啱啱收到通知，聽日又加500人民幣。」曾有幾台客人下了「臨訂」，意思是兩萬元的訂金只交付了一半。發展商原本答應只要翌日補交餘款，也能享優惠。結果發展商反口不認帳指「你都冇簽認購書，優惠收返。」客人只得「死死地氣」照買。

微信搶單位考起經紀

Raymond指現時有內地發展商正研究網上售樓。Money：「我真係唔鍾意。」幾年前內地微信搶單位，是真有其事，連地產經紀自己也搶不到貨。早上十時買樓人士準時進到售樓現場，預先在微信輸入資料，如同聯招選學科一般，預早填好首三位志願單位，「十時開始賣，大家就鬥邊個網絡快同手快，呢間買唔到，即刻第二間。」雖然能營造場內緊張氣氛，但對售樓而言，則難以控制客人能否買到心儀單位，「好多客都會發脾氣。」

錢賺多了，但她坦言：「但有段時間好迷惘，體力、腦力透支。」現時因受中美貿易戰影響，市況較淡，「現在較穩定，唔會咁離譜。」不少香港經紀三年前眼見香港樓市貴得可怕，決心轉戰內地。Raymond就是其一，正在內地房地產最熱熾之時，自立門戶，到內地發展，而結識其現任女友Money。

一個80後地產中介如何在內地從零開始，無數次碰釘後漸上軌道，睇樓團又遇上呃飲呃食的香港團友。他對投資中山房地產又有何看法？詳看下集。