西營盤成無街之城？港鐵通車後吉舖多達121間，全因士紳化？

如果社區會說話，西營盤這個老人家會說香港開埠前百年的故事：半世紀的海味店、流傳已久的鬼古。自2015年地鐵通車後，它變成網上的搜尋熱話：餐廳、影相地點，再變下去，它都認不出自己。有機構為紀錄這老人家轉變，出版書籍《舖舖為營》，看它會否一步一步走向士紳化。

社區變成點？

長春社文化古蹟資源中心(CACHe)於2015年1月至今年3月，每季定期為西營盤區內街舖進行行業統計。負責撰文的高級項目主任劉天佑（Willis）憶述：「有些2008年、2009年，入來的同事，帶導賞團時檔主都說『收購、加租』啦，我們出去吃早餐個間執咗，晏晝去食飯嗰間又執咗，我們想知社區係咪變緊 ？」

中心決定讓數據說故事，究竟變成怎樣？

121間吉舖　愈近地鐵愈多

地鐵通車使百年舊區接通世界，租金也漲如新樓盤般高。Willis坦承他們預計西營盤會變差，「地鐵嚟，一定是加租加得好勁。剛通車第一個星期，最誇張可以是同一條街，有三間店舖賣菜的、賣內衣褲的，全部執曬 ，都是開了很多年。」 後來眼鏡舖、沖曬舖的店主說「不做啦，開始收購啦！」，西營盤店舖空置率近兩成。

本以為列車會載走民生小店，換上一批又一批高檔食肆，或承擔得起貴租的連鎖店，結果拉下一道又一道灰閘。區內共有121間吉舖，而且愈近地鐵的街道如第一街，愈多店舖空置。Willis解釋，區內樓宇平均43年樓齡，而港鐵站對面樓宇樓齡最高，業主都在等「強拍」（發展商只要集齊凡8成以上業權，便可申請強拍，合法逼令餘下的業主出售物業）收購重建，寧願不出租。於是，樓齡愈高，空置率愈高。

（點擊下圖，細看西營盤）

蘇豪區延伸，變士紳化？

這個山城區終歸要摘去鮮花，種出大廈，4個新樓盤落成，各個中、小型重建項目亦蓄勢待發，其中高街的社區風貌率先改變。街坊憶述，70、80年代的高街是「車房街」，超過20間汽車維修房和五金店。夜深，汽車仍像積木塞滿街道，只有車房燈未熄滅，汽車不一定是來先半山區，亦有般咸道。地鐵通車那年(2015)，高街82間街舖，有25間是食肆，只剩8間汽車維修，蘇豪區好像慢慢延伸到西營盤。夜晚只剩外國人於新開酒吧買醉高呼；周末，外來的文青擠滿Café，而不是茶記麵檔。於是，有人如此下定論－「西營盤士紳化」。

除了沖曬店，沒有一個行業消失

「我們預計車房會執得好快，但去到某個位結業潮就停下來，而高街餐廳數量亦有增有減。很多車房是自己買舖，不少老闆說年紀大了，所以就賣了，故未必與士紳化有關，我估計是飲食業的利潤比車房高。」Willis指到2017年，高街仍有6間車房，餐廳減至23間。整個西營盤如是，728間街舖覆蓋92種店舖用途，「原來西營盤仍然多元化，除了沖曬店，沒有一個行業完全消失。」

究竟西營盤有沒有士紳化？Willis不敢妄下判斷，「這是我們數據的局限， 士紳化是說高消費的店舖取代了民生店，但何謂高消費呢？區內茶餐廳一碗牛腩麵差不多是要40元 ，而在高街一間新的餐廳，西餐或印度菜，也是賣40至50蚊一個菜，如果用消費定義，兩者差不多。」其二是西營盤的連鎖店沒大幅增加，「高街新開的餐廳，不是很多是連鎖店。原來有些店主在中上環住了很多年，因為加租搬過來。他們又算不算是小店呢？其實也是。」

重建樓盤清拆20多幢唐樓殺街舖

沒能斷定士紳化前，西營盤景色看起來有點灰。街上出現一道道拉下的鐵閘，或金碧亮麗的高牆，慢慢成無街舖之城？Ｗillis慨嘆店舖類型，從數字上來看沒有明顯變化，他說：「新樓盤的規劃對整個社區的活力、凝聚力影響更為嚴重。」大型的重建樓盤大概清拆20多幢唐樓，而每幢唐樓都連住數間街舖，新樓落成，最多只有3、4間店舖，最多的縉城峰也只有9間。另外，店舖面積大，所以多為承租能力高的補習社、超級市場。

高牆建成，隔絕牆內、牆外的人，新住客融入不了原社區網絡。「新樓盤居民在大廈裏享受到全天候的健身設施、康樂活動如游水，甚至有閱讀室。不需要同社區有任何交流，與社區網絡是斷絕的。」Willis憂心一座座高牆從天而降，社區網絡會逐點瓦解，「街舖帶動街道人流，惟新樓的店鋪很少是面向街道的，變成高牆 。街坊就唔行嗰度啦，人留在街道的時間越少，可以發生溝通，社區網絡的機會就越少 。例如星鑽在重建的過程清拆了公共空間－餘樂里，重建公園，佈局有很多圍欄屏風、 石屎花槽、人當然可以坐長凳上休息，但做不到任何活動 。」以前的餘樂里有印刷店等，店舖會捐獻出嚟舉辦盂蘭勝會，不時有人聚集。「現在的公園，你嚟到就希望你是休息和欣賞。」

街舖對社區有幾重要？

新樓盤的高牆，和舊唐樓等待重建而空置店舖，轉變中的西營盤慢慢成為無街舖之城。街舖對社區連繫到底有多重要？「街坊可以擔一張凳坐在店舖門口和老闆聊天，這個生活模式已經好商場很不一樣，如果在商場，你擔一張凳就已經被保安驅趕。」商場的管理模式使商場舖怎麼也取代不了街舖。

CACHe紮根於西營盤百年建築12年，Willis也在這老區工作了5年，他想像中未來的西營盤會變得沒那麼可愛，「一個社區完全不發展才奇怪，重建不能阻止，要有新的活力。但要問更新是為誰？是為留在區內的人，現在把原有的人拆散、搬走，這樣的更新等於更新人（換走原區居民）。」按照這種更新模式，「舊區變天」的憂慮似乎不無道理。

長春社文化古蹟資源中心 
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