租約期滿業主失蹤　網民狂賀：12年後逆權侵佔間屋　律師：有可能

「租屋免租，住滿12年仲送埋層樓畀你」，驟聽以為是騙案，但原來「真係有咁大隻蛤乸隨街跳」！有網民日前發文，稱其租約還有2個月到期，但不管是打電話還是WhatsApp傳訊息也找不到業主。由於不知道應該交租繼續住，還是先搬走再追討按金，遂向網民求救。有網民即時恭喜樓主，指出如果業主失聯達12年，樓主就可以「逆權侵佔」，將單位據為己有，
然而事實上又是否真的「咁筍」？有律師指「逆權侵佔」的確有可能發生！不過要成功做「租霸」，就要先符合3大條件。

該名網民在連登討論區發文，稱其現時住所的租約還有2個月就到期，但始終找不到業主，不但電話打不通，WhatsApp最後上線亦已是數月前。樓主既擔憂租約到期又擔心按金取不回，不知如何是好，就問網民自己「應該繼續住，租金繼續過數；（或者）搬走，之後追討按金？」。

結果出人意表，絕大多數網民都建議樓主不交租金繼續住，「繼續住，唔好交租，等佢自己搵你！」、「過左租約就唔使畀租」、「無租約交乜嘢租？過咗就唔使」，而樓主就擔心不交租金會牽涉法律問題，「唔交租好似唔係好啱咁，萬一佢（業主）出現返，會唔會告返我」，隨即有人嘲笑他「多錢得滯」，又指「無租約，佢係追唔返租金的」。亦有人提出「逆權侵佔」的可能，「隔一排就WhatsApp佢（業主），扮自己搵過佢，住夠12年就可以升lv.做屋主」，連樓主都不禁反問「有冇咁著數？」。

根據「時效條例」 (第347 章) 第7條中關於逆權侵佔的描述，「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟」，即佔用者霸佔私人土地12年就達到逆權侵佔的基本條件。而事實上，香港曾發生過逆權侵佔的成功例子，只是並非如此簡單。要成功就要先做到3大條件：要從法律上證明找不到業主；住滿12年期間沒有收到過收樓令；有繳交水、電、煤、差餉等費用，並保留居住的證據。

律師：需法律上證明找不到業主

梁永鏗律師接受《香港01》訪問時表示，首先以樓主的情況，單憑電話打不通、WhatsApp沒有上線去證明找不到業主並不可行，因為有可能是業主更換了電話。他提出2種方法可證明租客曾設法找業主：

方法一：要在法律上證明找不到對方，便需要查冊，即透過政府土地註冊處的土地登記冊查找業主登記資料，將正式文件寄到其登記地址。
方法二（適用於有仲介人或代表人）：聯絡當初租屋的仲介人或業主授理的代表人，說明聯絡不到業主情況。

梁律師又提醒，從法律上而言，租客不應不繳交租金。現時事主應在餘下租約期的2個月內繼續交租，然後待約滿業主主動聯絡收樓收鎖匙，又或是申請執行收樓令以終止合約。倘若直至租約期滿仍未獲回覆，租戶可在搬離時在門口貼上告示，表示鎖匙由自己保管，請業主聯絡自己，而按金就可透過小額錢債處追討。另外，如果租戶約滿後想合法繼續住，就可以定期租賃（periodic tenancy） 形式準時交租，不過業主及租戶雙方就不再受之前訂立的租約所保護。

律師：有居住證據，有可能逆權侵佔

至於樓主及網民最關注的逆權侵佔，梁律師表示有這個可能。香港過往曾經有案件是業主突然身亡，或移民後超過12年沒有處理香港的物業，被租客「霸佔」單位。如果業主真的失聯，而事主又打算申請逆權侵佔，這12年內就毋須交租予業主，但需繳交地租、差餉、大廈維修費，並留下水電煤等收據、信件、在住所的照片或影片，及住所鎖匙等等，證明自己真的在該處住了12年。至於個別案件實際是否符合逆權侵佔條件，及如何證明真的與業主失聯，就要徵詢律師意見。

無租約不用交租？　律師：絕對唔係

梁律師指如果租戶未住滿12年，就不達成逆權侵佔的基本條件，其間業主有權收回租戶居住期間的市值租金。假設租戶多住了4、5年，業主可以用當時附近地區的市價租金，重新釐定租金，並以定期租賃形式收取租戶拖欠的所有租金，即事主有機會需繳交比現時更多的租金。另外要注意的是，法律上的追溯期是6年，如果是拖欠6年以上的租金，法律上不會受理，「即係如果未夠12年，租戶只住咗11年，業主就可以追討返第5至第11年的市值租金」。