英國原來也有劏房！投資回報平均高1.5%　一文看清優點缺點有啲咩

文：英倫冒險號
香港寸金尺土，不少投資者會將物業間成「劏房」出租，以獲取更高回報。
在英國，原來也有類似做法。這些「劏房」被稱為「HMO」（House in multiple occupation）或「合租屋」（House share），意指分租給三人或以上、來自不同家庭的人的物業，一般設有公用的廚房、廁所、浴室。如果是稍為貴價一點的HMO，甚至會有套廁（En-suite）設計。

HMO 最大的投資優勢就是利潤高。根據顧問公司BVA BDRC 的研究，HMO 的平均回報率是7.5%，比一般買屋出租（buy to let）高出1.5%。將物業分拆，再分租給多個人，也意味著因為租客拖欠租金、租客退租以致單位空置而導致收入下降的風險減少，收入自然更加穩定。這以導致愈來愈多投資者，不論是經驗豐富的老手還是初出茅蘆的新進，都選擇了經營HMO。

投資最重要的考慮因素之一就是地點，HMO需求高企的地方多數有以下特徵：租金昂貴、交通便利、工作機會多，因此不難想像，倫敦、伯明翰、曼徹斯特等，是最多HMO投資者心儀的地方。

當然，世上不存在只有利沒有弊的投資策略，投資HMO也有其需要考慮的地方。例如，一些較大型的HMO（一般是租給五人或以上的HMO）需要申領牌照（HMO License），而英國不同的地方政府對於HMO 的牌照及規劃要求均有差異，需要仔細閱讀，避免出事。另外，家具、電器的日常損耗會比較嚴重，需要找人打理物業的公用設施等。由於管理較諸只是租予一個家庭更為繁複，因為物業管理公司亦會收取較為高昂的管理費。HMO是包水電煤的，對於租客來說當然開心，但在業主的角度，這就是需要考量的成本之一。改建成為HMO後，之後想轉手的話，對象多數是投資者，一般自住買家未必會考慮前身為HMO的物業，也這必須納入考慮。

有意投資HMO者，亦要留意想投資的區域是否有Article 4，如果有的話，當業主想擴建改造和變更用途時，就必須向地方政府申請建築規劃許可（Planning Permission），換言之，隨時要同時申請HMO License和Planning Permission，對新手投資者而言或者頗為頭痛。

在疫情爆發之初，在家工作盛行，不少人紛紛搬離大城市，希望有個更大的生活空間，如今雖然Omicron 來勢洶洶，但有調查顯示，在倫敦金融城上班的50多萬名員工當中，有近八成於上周（12月初）重返辦公室，大大刺激租賃需求，原本因為疫情而受挫的HMO市場，於年尾重新活躍起來。

2022年將至，如果有意投資英國物業的買家，或許可以想想來年的投資策略，今次介紹的HMO，又會否納入考慮？

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作者簡介：

英倫冒險號。一群移居英國多年的香港人，熱衷於分享關於英國的一切。

（文章標題由《香港01》編輯所擬。文章純屬作者意見，不代表《香港01》立場。）