【上車貼士】買連租約單位原來更易過壓力測試？租金可當埋入息計

按揭種類繁多。原來大家購入物業作出租用途時，可獲按揭成數，與一般單位不同。幸而，租金的部分收入，可視作入息。

70％正式租金收入可當作入息

如果大家有意購入的單位仍有正式租約（又稱「連租約」），只要大家提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行一般願接受將單位每月租金的70％，視作按揭申請人的入息。即是說，如果單位月租2萬元，那當中的1.4萬元即可視作為收入。

僅60％擬租金收入當作入息

如果單位買入時未有租客，且打算出租，則可向銀行申請「擬租金收入」（或稱為「預計租金收入」）。由銀行估算該單位租值，再「打6折」計算為買家的入息。如銀行估計單位的租金為3萬元，那將擬租金收入轉為入息，即為1.8萬元。惟需留意﹐銀行並非一定接納擬租金收入的申請。每間銀行的租金估算亦有差別，買家須先向有關職員詢問相關細節。另外，如單位的租約沒打釐印，亦只能計算作「擬租金收入」。

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購入物業出租 按揭最多5成

按金管局規定，如果申報物業為出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款與入息比例及壓力測試的上限，均需扣減10％（正常比例為50/60，扣減10％後，即為40/50）。因此，不少人總認為，置業時，將單位申報為自用，總比出租較有優勢。但其實，在指定某價位的單位，只要大家夠錢支付5成首期，再申報單位為出租用，然後將租金收入加上業主個人入息，或更有利通過壓測！接下來，小編以1,400萬元的單位為例，計算出通過入息比例的相應水平。

以一個1,400萬元的單位計，如果最高按揭成數為5成。以年利率2.375%及30年按揭計，則每月供款為27,206元。若進行壓力測試，即加3厘後（即以年利率5.375%計），每月供款為39,198元。如果申報物業用途為自住，要通過「50/60」（前者為供款不能超過入息的50％，後者為供款不能超過入息的60％），供款入息比例及壓力測試的入息分別為HK$54,412及HK$65,330。假設買家的月入為HK$60,000，即無法通過壓力測試。可是，如果申報單位用作出租，而銀行計算「擬租金收入」為3.5萬元，再6折計算後為2.1萬元，入息即會變成8.1萬元（6萬元+2.1萬元），能夠一口氣通過出租單位的「40/50」（HK$68,015／HK$78,396）的入息限制。

貴價單位租金高　協助提升買家入息水平

事實上，由於香港租金高企，千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元，甚至更高。因此當購入此類單位時，申報為出租，計算正式租金或擬租金收入後，買家入息水平即會上升，即使租金打了6折及壓力測試收窄10％，仍然能夠過關。

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