【走進私人銀行】魚販變地產商　劏舗祖師爺買新文華中心落訂$100

香港有磚頭就等於人生贏家，不少白手興家的富豪，就是靠早年投資物業發跡。在金融行業有逾30年經驗的私人銀行主管陸庭龍，見證身邊很多投資累積財富的個案，他在《走進私人銀行的大門》一書公開這些富豪的投資心得，其中包括有「劏舗祖師爺」之稱的華哥，講述他由魚販變物業發展商之路，其投資手法可謂較劏魚更加快、狠、準。
華哥60年代偷渡來港，初時經營藥房，後來憑敏銳觸覺涉足地產界，到了80年代賺到第一桶金，他開始買入千呎大舗劏成幾個細舗，其後更發展至與人合資購買甲級商廈，當中最難忘的交易是尖東文華中心，憑對華哥的誠信，涉及數億元的交易，賣家只收下100元做訂金。華哥憑藉最擅長的購入、分拆、轉售，逐漸建立雄厚根基，看準在跌市後即出手，當中不僅是運氣，更是有膽識及有專業眼光。

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以下是《走進私人銀行的大門》的節錄內容：

筆者從事銀行業30餘年，親身見證很多朋友和客戶以投資物業為累積財富的最佳途徑，這麼多年，我對房地產始終是半個門外漢，因為其中竅門不是簡單的買賣樓宇那麼簡單。華哥在行內被譽為「劏舖祖師爺」，藉著他的個人分享，讓我們透視過去數十年，香港的磚頭怎樣變成黃金。

華哥的起步點跟大部份獅子山下的香港人一樣。祖籍順德的華哥，在鄉間販賣活魚，50年代隻身偷渡來港，在一番打拼後，60年代中在深水埗經營藥房生意。當時物資貧乏，又有大量內地移民湧現，住屋是一大難題。當時電話、電視機並不普及，電話是士多、藥房才會裝置的。華哥的舖面亦有一部電話，很多街坊街里和地產中介人會借用。

華哥豎起耳朵聽得多了，遂開始涉足地產經紀的業務，在做街坊生意的店子裡介紹樓宇買賣，1973年正式成立永盛地產，轉行經營地產買賣。

其時旺角瓊華酒樓是地產商和中介人聚腳交換資訊和接洽買賣的地方。一些老牌地產發展商和今天市值過千億的龍頭地產商在當時皆有代表駐場。每間公司會各自包起一張大圓枱，經紀會將一些出讓的樓宇資料寫在紙上，摺成小小的一個四方，埋枱交給這些代表及交代一些細節。華哥沒有後台老板，經紀自然瞧不起他，他只能坐在旁邊的小枱，但日子有功，數年後人脈漸廣，加上華哥出手疏爽，佣金找數特快，生意開始上了軌道，貨如輪轉。

華哥賺的第一桶金發生在80年代，1982年中英談判掀起了另一次移民潮的序幕，很多業主不看好香港政治和經濟前景，紛紛拋售手上的物業套現，華哥把握機會，狠狠的賺了一大筆。他的業務發展分為數個階段，第一階段便是化身「劏房祖師爺」，買入一些千多平方呎的舖位，再分間成200至300平方呎的舖面轉售。及後因為移民潮的原因，只要你有興趣，整條街的門牌號碼任揀，華哥拼購了一幢幢的舊樓，轉售給發展商起樓，也會在南昌街、荔枝角道、大埔道等地段，購入全幢四層高的唐樓，翻新後分層出售。

華哥的下一步怎樣走？像很多香港黑社會電影橋段一樣，在自己地頭建立勢力後，下一步必然是殺出九龍和香港。在1990年中至2000年，華哥積極參與尖沙咀、灣仔一帶的商業樓宇買賣，當時一幢甲級寫字樓叫價約5至6億元。因為資本要求高，華哥採取與別人合資買賣的方式，每個項目皆會找2至3位合伙人共同出資，完成交易後按比例分配利潤。

其中最經典的一役，證明了華哥在行內建立的信譽。在1997年亞洲金融危機仍未爆發前，華哥與另一財團合資購入尖東新文華中心，因為交易銀碼較大，由合伙財團的主事人簽發訂金支票，整個落實交易的過程由下午3點一直進行至第二天零晨3點，在時間催逼下，訂金支票卻填錯了，怎麼辦？業主知道後，看了華哥一眼，問他要了100元現鈔，說這100元就是作實的訂金，早上11點前收到支票再進行餘下的手續，華哥的誠信，真的是100元等同於數億元合約價值，佩服佩服。

華哥不懂印銀紙，他的資金也是辛苦積存下來的，每當進行的交易金額愈來愈大時，他的風險管理意識也愈強。在文華中心的交易中，每平方呎的成本價約4,500元，為了讓自己的資金盡快回籠，華哥與合作財團商議，可否按出資比例分樓，各自因應自身的資金狀況和策略而決定買賣，在取得合伙人同意和分配完成後，華哥以每平方呎7,000元沽售了80%持貨。「劏場祖師爺」的稱號也不是浪得虛名的，其時文華中心的地舖面積動輒3,000平方呎，較難找到合適的買家，華哥把它們拆細為600至800元平方呎，又一成功案例。

及後亞洲金融危機發生，1998年華哥又做了一單交易，當時市場氣氛甚差，人心惶惶，市場上出售的物業愈來愈多，此時華哥相中了兩個物業，一個是尖沙咀的加拿芬廣場，另一個是銅鑼灣廣場。華哥原先屬意買入銅鑼灣廣場的，但業主一定要一、二期一併洽購，銀碼上大了一倍，又找不到願意一起出資的合伙人，遂成就了加拿芬廣場的交易，也是今天華哥大本營所在地。

2003年沙士一役，華哥再次出手，與發展商洽購了大批貝沙灣一期的大單位，平均面積2,000至3,000呎，每平方呎價成本約4,000多元，亦爭取了送車位及釐印費的優惠，單位入伙前只需付一成訂金等，華哥成功在入伙前以溢價30%沽清手上持貨，速戰速決。我問華哥你的膽量何來。華哥跟我分析說，中國數千年歷史上，曾發生了無數次瘟疫，但一定會過去，及後社會發展及經濟毫無例外地起飛，跟戰爭不一樣，戰爭的持續時間可以是幾年，甚至幾十年，你看一看今天中東的局勢便了然於胸。

沙士後華哥的步伐沒有慢下來，他在九龍城區收購一幢又一幢的舊樓，其時市價約600至800萬一幢，今天市值10倍以上。這些已收購的舊樓，除了一部份賣給其他發展商外，亦成為了今天華哥以自家公司品牌發展單幢住宅物業的雄厚基礎。

另一個黃金機會與華哥擦身而過的，是中環德輔道中舊恒生銀行大廈，即今天的盈置大廈，華哥本已與兩位合伙人聯合入標，無奈兩位合伙人在截標前3天退出，當時標價20多億元的物業，今天市值翻了數倍。

華哥有今天的卓越成就，是典型的白手興家，並能夠把握每一次的機會，做出成績。大家不難發現華哥每次出手，皆是跌市之後，如80年代中英談判引發移民潮、90年代亞洲金融風暴、2003年沙士疫情等。當你能一次又一次的把握危機中的機遇，那不是運氣這麼簡單，是識見和膽量，毅力和專業的完美示範。

華哥在2008年金融海嘯後，有甚麼佳作？沒有，他怕了。怕甚麼？怕政府印鈔票，就是美國聯儲局、日本央行、歐洲央行、英倫銀行以至中國人民銀行一起推行的量寬貨幣政策，儘管手法不完全一樣，但效果卻是一致的海量貨幣供應，只是沒有引發惡性通脹，唯一的結果是金融資產價格不斷膨脹，全球各地的貧富懸殊兩極化愈趨嚴重。

華哥看似每次都是博一鋪的姿態，實質他是一位極審慎和心思細密的人，不願冒沒有把握的風險，這點可能跟華哥的責任感有著莫大的關係。華哥自成家立室後，一直是當時家庭計劃指導會的頭號敵人，家計會的宣傳口號是：「兩個夠晒數，兩個已經夠晒數。無謂追，追得到也未必好，追唔到呢……」華哥膝下有六位千金，每位千金的英文名字由A排至F，他肩上的擔子讓他不得不小心駛得萬年船。

過去的已經過去，在物業市場打滾了一輩子，華哥怎樣評論今天和未來的地產市道？

任何資產市場皆循著週期而運行，可以扭曲，但不能逆轉，現時香港土地供應嚴重不足，需求有增無減，供樓的利率依然貼近歷史低位，甚至在2018年2月各大銀行相繼推出兩年期定息按揭計劃，正確點說，是銀行貼錢幫市民上車和幫地產商賣樓，樓價如何大跌？華哥保守地估計中長期樓價每年約10%升幅。作為中小型發展商，華哥慨嘆不是麵粉貴還是麵包貴的問題，是無麵粉賣。

甚麼情況下樓價會跌？華哥跟你我一樣，沒有水晶球，但政府如果公佈長期填海造地計劃，加速新界農地補地價的審批程序，放寬舊樓強制拍賣的門檻，以及輸入勞工以遏止建築成本上升，以上措施皆有助樓價調整。而政治因素和利率大幅上升是令樓市出現逆轉的最大風險。說到這裡，華哥抬頭望向辦公室內一角擺放著的數幢已發售的住宅模型，臉上流露出絲絲的滿足感。

作者：陸庭龍

持有澳洲梅鐸大學工商管理碩士學位；香港科技大學及美國紐約大學斯特恩商學院頒發的環球金融理學碩士，在金融行業擁有超過三十年經驗。同時，亦為香港信報和i-Money財經雜誌的專欄作家，以及香港有線電視財經頻道的金融嘉賓主持。

陸庭龍於1984年加入Wardley Ltd. (獲多利有限公司)，受訓為交易員，負責貨幣及票據買賣。1990年轉職至Schroders Asia Ltd. (寶源投資有限公司)，負責外匯基金票據市場莊家的操盤。2000年擔任American Express Bank (美國運通銀行)司庫一職，管理銀行資產負債表及投資產品的工作。陸庭龍於2008年加入恒生銀行，現任私人銀行及信托服務主管，善於從宏觀及細微的因素中分析投資難題，以達成一個簡單有效的解?方案，具有豐富的金融實戰經驗。

出版社：天窗出版

《香港01》獲出版社授權轉載，標題為《香港01》編輯所擬。