市建局將研究重建　深水埗實情有幾老舊？

市區重建局的深水埗地區研究即將展開，行政總監韋志成周日（12日）在網誌表示範圍定在東至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龍走廊（通州街），以及北至興華街的130公頃土地間，其中南面界線銜接油旺研究範圍北端。前期意見收集工作會於月內展開，形式包括面向區內樓宇單位業主的問卷、街頭意見調查與聚焦小組會議、工作坊等。惟深水埗區議會主席覃德誠擔心業主意見片面，而且「樓宇老化就不等人」，認為當局調查以後不能夠「放進櫃桶等幾年」，應盡快善用結果並展開重建工作。

深水埗是本港都市發展較早的地區之一。自從上世紀初大規模填海造地算起，這一帶的市區發展已經有逾百年歷史，這亦導致該區的建築物普遍日久失修。過去20年間，市建局已在深水埗區進行不少重建項目，像是福榮街的海峯和喜遇、順寧道的尚都、僑蔭街的一號九龍道等，通州街的映岸預計於今年推售、來年落成，兼善里／福華街發展項目則是剛起步，估算2031年落成。但以往的項目以需求主導模式，偏向零碎，今次擬議的研究範圍明顯全面得多。

殘破舊區存在多項問題

根據民政事務總署的私人大廈資料庫，深水埗區有記錄的2,147幢私人大廈裏，逾半的1,111幢建築年份是在1974年或以前，並且有507幢屬於「三無大廈」。其中424幢是同時達50年樓齡且無任何大廈管理組織，這些高危建築佔區內大廈總數達19.7%，數字為各區之首。

除了大量失修樓宇亟待重建，2021年人口普查結果亦顯示，深水埗區住了大量人口，人口密度及五年內淨遷入量同為全港第二。而當中不少居民乃住在「劏房」之中，數字由2016年的15,729戶（佔全港16.6%）升至2021年的22,153戶（20.6%），數目僅次於油尖旺區。

市建局2017年進行《油麻地及旺角地區研究》的範圍，約65%樓宇樓齡達50年或以上，但深水埗區研究範圍內樓齡達50年或以上的私人樓宇比例還要高，接近七成。可見今次研究範圍內的居民處於更差、更危險的條件，當局自然也應該盡快進行相關市區更新工作以求改善他們的居住環境。

重建必須照顧居民需要

無論是出於改善居住環境的期盼，抑或懼怕既有生活遭到打亂，當地居民最希望知道的，肯定是重建工作的具體日程，好讓他們能夠提早做好準備。偏偏這總是資訊往往最為欠奉的環節。

市建局的同類計劃油旺地區研究在2017年展開，2021年底完成，歷時四年。市建局雖然制訂了一系列發展概念和所謂的新規劃工具、預示2047年若不順利重建會有什麼後果，但對哪時可以開展相關項目這個關鍵問題全無觸及；公開的資料手冊在交代其「未來工作」時，只是籠統表示「在進行公眾咨詢後」將「物色先行項目」和「按機制進行進一步諮詢」。深水埗區現在只是預告收集意見，即使今年內展開研究，可能也要2027年才完成，正式重建跟渺渺無期沒多少差別。

另外，雖然韋志成在網誌重申市區更新旨在「提升居民生活質素」，可是局方研究派發問卷對象僅限「業主」，似乎忽略了真正居於區內單位的租戶需要，好像跟《市區重建策略》規定進行市區更新的原則之一——「受重建項目影響的居民應有機會就有關項目表達意見」未盡相符。尤其是深水埗居民以年齡較高、收入較低的群體為主。區內65歲以上人口佔20.4%，高於全港平均的19.6%，至於家庭住戶每月收入中位數僅21,490元，是全港最低的一區，說他們的權益特別需要保護也不為過。局方必須確保另一條原則——「受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置」，能夠得到落實。

早前局方啟動毗鄰的兼善里發展項目，亦有舊樓單位在人口凍結登記後出現業主拒絕維修或加租逼遷的情況。加租或許是市場行為，但卻不應因為市建局的重建規劃帶來此等惡性效果。既然持份者們都是看準區內重建發展所帶來的機遇，那倒不如當局在計劃之初就擬訂好長遠重建日程，讓各方不致因暗中猜度而犧牲了那些被矇在鼓裏的租客。

最後，局方亦得緊跟《市區重建策略》下的「以人為先，地區為本，與民共議」方針，接納受過往項目影響的居民組織建議，設立租務獎罰制度或將凍結保障範圍擴大去到租契本身，阻止業主在等待重建期間作出各種損害租戶權益的不當行為。像深水埗這一種發展經年、千瘡百孔的舊區，沒有人會否認應該加快進行市區重建更新，但它不應該建立在犧牲舊居民利益的基礎之上。從早期的意見調查，到後續的執行落實，真正居住於區內的居民都不應該被任何其他考量給拒諸門外。