簡約公屋｜選址大拆解　適用土地或可陸續有來

房屋局近日公佈了「簡約公屋」最新四幅地皮選址，分別為啟德世運道、牛頭角彩興路、柴灣常安街／常平街和小欖樂安排。加上12月已披露的屯門第3A區、屯門第54區、元朗攸壆路及上水蓮塘尾，「簡約公屋」八個選址已悉數公開。

局方修改了早前一筆過撥款的做法，將項目分為兩次申請撥款，首批興建啟德世運道、牛頭角彩興路、屯門第3A區及元朗攸壆路共17,000個單位，建設費用約148.6億元。

元朗、上水私地具備豪宅潛力

當中元朗攸壆路地皮由新鴻基地產持有，面積約8.9公頃，毗連錦繡花園。地產商至少在2015年及去年曾經闖關改劃住宅，但至今仍保持康樂用途。另一塊同為私人擁有的是第二批的上水蓮塘尾地皮，面積約2.9公頃，處於欣景豪園、邁爾豪園之間，且遠眺粉嶺高球場。持有的新世界發展一樣曾經嘗試申請改劃住宅用地，但未成功，地皮現時屬於農業用途。

兩塊地段同樣都與豪宅項目為伴，而其申請規劃歷史也反映發展商判斷它們具備發展豪宅潛力。不過，有關位置交通條件未盡完善，鄰近配套設施稍欠充足，值得日後入住者注意。而隨着「簡約公屋」項目敲定，錦繡花園、邁爾豪園等毗鄰豪宅的業主則可能會憂慮影響手上物業的價格。

小欖、柴灣選址居於沿海地段

餘下六塊由政府持有地皮中，柴灣常安街／常平街選址為柴灣工業城與香港高等教育科技學院校園之間約0.9公頃的休憩用地，現時用作短期租約停車場，旁邊設有一個寵物公園，附近不久前才剛有另一個過渡性房屋項目動土。小欖樂安排地皮則主要包含已被劃作綜合發展區的前海水化淡廠用地，但有部分範圍將會延伸出去沿海休憩用地。

這兩處的「簡約公屋」相信落成後可以坐擁海景，但是柴灣地皮對出實際為貨物裝卸區，加上附近設有車廠與工業區，因此景觀未必理想之餘，甚至可能會受到較多噪音與空氣污染的影響。小欖地皮無疑有不下於兩側浪濤灣、聽濤村等豪宅的景觀，但交通條件相對而言則比較「隔涉」。

部分位置毗連既有公屋

另一些選址則與公共屋邨為鄰。除了柴灣常安街／常平街地皮與翠灣邨只存在一街之隔，面積約2.6公頃、位於欣寶路旁的屯門第54區地皮亦在菁田邨附近，土地原先正進行平整工程以興建學校及體育館。牛頭角彩興路地皮面積約1.1公頃，是彩德邨、彩雲邨間學校地段本來被用作停車場的地方。

這幾個選址將直接受惠於公共屋邨的原有配套，像欣寶路地皮便直接坐落菁田邨巴士總站旁邊，彩興路地皮被明愛樂恩學校、聖若瑟英文中學、聖言中學等校舍包圍。儘管如此，有關地段其實原本打算為屋邨住戶發展更多的設施，現在反而用來建造「簡約公屋」，某程度上也是削減了居民既有福利，以及增加社區壓力。

啟德屯門項目交通便利

八個選址之中交通條件最為便利的，肯定要數面積約5.7公頃的啟德世運道地皮。它包括現時規劃作綜合發展區、休憩用地和指定為「與藝術及演藝有關的用途」地區，到港鐵啟德站僅有數分鐘的徒步路程。面積約0.8公頃的屯門第3A區地皮一出門則是輕鐵青松站，下站兆康可轉乘港鐵屯馬線，交通條件亦算優秀。

不過，啟德選址卻引發了鄰近業主、居民不滿，甚至思疑當局打算轉變啟德的核心商業區定位。即使是屯門第3A區的小塊地皮，原本也是有希望轉作地區健康中心的長遠發展用途。換一角度來看，這些選址上的「簡約公屋」未來檢討存續與否之時，可能亦會因此面對額外壓力。

類似可用土地或有更多

八個項目之中的六個選址本身長遠規劃用途均未包括建屋，只得啟德及小欖兩處涉及部分綜合發展區用地。雖然這意味「簡約公屋」不至於影響原有的覓地建屋工作，惟亦代表部份空置政府土地未盡其用，有潛力拿來建造「簡約公屋」應急。

地政總署前年曾經透露，署長黎志華稱該署在2020年管理1,283塊未批租的政府空置土地，合計面積約為322公頃，當中包括離島59.9公頃、元朗48公頃、港島西及南區43.6公頃、荃灣葵青40.6公頃、屯門37.5公頃、北區29.7公頃等。今次「簡約公屋」六塊政府地皮只佔約十餘公頃，照推論政府可以找到更多適合土地才對。

至於「簡約公屋」涉及私人土地的部份，亦可見只要獲政府配合或批准的話，各大發展商的庫存土地應該亦能夠藉此釋放出來建屋。早前市場估計新世界、新世界、恒基、長實合計坐擁上千公頃新界農地儲備，而部分發展商近幾年亦早已借出一些地塊作「過渡性房屋」之用，但它們對「簡約公屋」後續發展會有多少興趣尚待觀察。

然而當局文件僅稱「私人發展商願意無償提供部分未落實發展計劃的土地」，具體形式究竟是私人發展商完全退出業權，抑或要在項目完結後將土地交還給發展商？公眾對於這兩塊地皮要如何交付政府興建「簡約公屋」所知較少，官員理應交代相關安排，並且研究有關做法能否轉變成為恆常機制，避免更多土地在發展商手上閒置不作發展。

無論如何，這次「簡約公屋」項目可以快速尋得選址，在一定程度上已經說明香港本身未必完全缺地，倒是當局在運用土地的效率頗有改善空間，如小欖前海水化淡廠用地自1994年轉為綜合發展區後長期沒見批出發展，其餘幾處選址也是久經閒置、施工緩慢或短期出租作停車場等用途。看來除了造地、覓地，如何有效用地也是個值得社會關注的議題。