驗樓DIY｜二手樓必驗5事項　廚房滲漏3步即知！驗樓師要點揀？

二手樓都要驗樓？不論一手樓還是二手樓均有「棒場客」，不過現時大部分新落成的樓宇都索價高昂，不少人會選擇購置二手樓。不過，二手樓沒有發展商擔保，收樓、交吉及驗樓的程序都要靠買家「做足功課」。在驗樓方面，二手樓會因應樓齡、環境和自然損耗而衍生不少隱藏問題，因此驗樓時亦須留意更多細節、更小心處理。

為何二手樓都要驗樓？　賣家原來無執修責任？

二手樓一般已有10至20年樓齡，隨著樓齡增長、上手住戶居住習慣等，有機會出現自然損耗或結構性問題需要進行維修，驗二手樓時亦須留意更多細節。

雖然買賣二手樓在合約上會列明「現狀買入」等字眼，賣家並無執修責任，即使驗樓時發現任何需要維修的部分，維修責任都會落在買家身上。但為二手樓進行驗樓可以讓買家早日發現隱藏問題，在未入伙前及早維修，以免將來倍加嚴重，或影響居住環境及安全。

二手樓單位　內外設施裝置勿忽視

購買二手樓與樓花不同，消委會則建議，欲買二手樓的人士在睇樓時，要查證樓盤資料，如樓齡、樓宇面積，和是否有違法僭建物，亦要注意大廈公共地方、水、電、煤氣、防火設施、保安、維修及管理費、車位。至於單位內的設施及裝置，香港室內設計裝修工程學會亦有提供驗樓清單供買家參考。

消委會指出，香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。因此，如準業主需要聘請驗樓師，建議尋找註冊建築測量師、建築師或工程師進行驗樓。如果自身有足夠知識和經驗，自行驗樓亦無不可。

二手樓５大必驗事項　漏水空心磚最麻煩

１　漏水

廚房和廁所都是滲水和漏水的高危空間，漏水更是最麻煩的家居問題，有些「化妝樓」會將問題掩蓋，肉眼未必能夠輕易察覺。（請按下圖👇👇👇）

要知道單位是否曾經有滲水或漏水問題，可以先從廚房和廁所入手，除了做放水測試，亦應（１）打開櫥櫃，如嗅到霉味，即代表此前曾出現漏水或積水情況；（２）揭開假天花，檢查有無水印、油漆剝落等，如有即代表樓上單位滲水問題嚴重；（３）扭開水喉，以紙巾輕觸鋅盆水喉，如紙巾被沾濕，代表喉管有問題。

２　油漆與飾面

隨著時間推移，油漆和飾面的狀態有機會出現問題。因此驗樓時需留意天花、地板、牆身的油漆有無裂痕、是否平滑、是否有空鼓。如有空鼓問題會有批盪剥落的風險。如果有明顯新舊油漆的痕迹、水漬、起水泡或裂紋，則有機會曾經出現滲漏問題。

３　鋁窗檢驗

鋁窗一般屬於通心，雨水容易從接口滲入積存在內，加速窗框老化。因此，驗樓時應檢查窗框角位是否安裝妥當。若發現窗框上有白色印或白色粉末，代表窗框生銹需要更換。

此外，驗樓時亦應打開窗戶擠按膠邊，留意有無變硬、收縮或膠邊中間有罅隙。密封條老化裂開或玻璃膠太軟，會令窗框和牆身之間的空隙變大而出現漏風、漏水的情況。

４　鋪磚品質

空心磚亦是常見的問題之一，有機會引起安全問題。瓷磚多見於鋪設廚房、廁所或露台的牆身、地板。二手樓買家應注意瓷磚品質，除了觀察是否有刮花、崩邊、崩角的問題外，亦要留意掃口粉是否飽滿，否則會有滲漏的風險。（請按下圖👇👇👇）

此外，亦應敲打飾面，測試有否回音，若有回音就很有可能是空心磚，有可能會出現裂紋，甚至會有「爆磚」、下墜等風險，引發家居安全問題。不過，根據美國標準（ANSI），只要室內磁磚的空心面積低於20%，就屬於安全範圍內，但如果空心磚面積過大，或在防水位置出現，則建議重新鋪設。一般而言，磁磚的驗收標準為四角和中心點不能出現空心磚。

５　結構

結構性問題難以完全「斷尾」，因此應留意牆上有否裂紋、是否垂直。若牆上裂紋呈斜狀，或者橫、直裂紋愈來愈粗，代表出現結構問題。如果在地台、橫樑出現裂紋，為嚴重結構問題，問題難以「斷尾」

另外，一般而言，現時的牆壁可接受斜度為上下兩度，即88至92度，若斜度去到85或95度，上方下墜力度較強，結構易受影響，建議不要購買。