空置稅可提高供應量？　學者指杯水車薪　獻計提高公屋使用率

行政長官林鄭月娥去年6月底公布6項房屋政策，一手空置稅今天（13日）刊憲，待立法會復會後審批推出。完成程序之後，代表該6項房屋政策全數推出。
不過，香港樓價高企，空置率及其他樓市措施，能否解決市民水深火熱的上車問題？

政府的空置稅是向空置超過一年的一手住宅徵收稅款，稅率為應課差餉租值的200%，約為樓價的5%。以600萬元單位計算，需繳租約20多萬元。

不過，香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，措施對目前樓市影響不大。

料發展商先舊後新去存貨　僅小幅減價

他指出，由於空置稅是向空置超過一年的一手住宅徵稅，發展商會按情況調整，以先舊後新方法去舊存貨，快將到一年空置限期的新樓會優先推出。

至於樓價，莊太量指出發展商可能小幅減價，有可能只會跟隨稅率調整5%左右，對目前已經過高的樓價影響不大。

供樓負擔比率高企　樓價、租金指數爆錶

香港樓價及租金高企，現時措施仍然無法令卻樓市。2018年政府經濟報告顯示，以供20年計，2018年第二季供款與入息比率高達74%，1998至2017年平均為45%。

統計處樓價指數顯示，以1999年樓價指數設為100，99.9平方米以下（即約999平方呎以下）單位，4至7月數據均徘徊400水平，5月臨時數字更曾突破400，達400.2，是有統計數據以來的最高位。

統計處租金指數顯示，以1999年租金指數設為100，99.9平方米以下（即約999平方呎以下）單位，6月租金指數臨時數字達200.9，7月進一步上升至 201.6，是2018年8至11月之後再一次突破200水平。

去年700呎以下空置單位　不足3.5萬個

此外，據政府統計處數據，2018年全港空置單位51,426個，空置率4.3%。小於40平方米（少於約400平方呎）有14,206個，空置率3.8%。40至69.9平方米（約400至699平方呎）有20,642個，空置率3.6%。

空置率最高為160平方米以上（即1,600平方呎以上）豪宅單位，空置率達12.6%，有3,433個。

而根據2019年6月30日政府數據，未來3至4年間可提供一手私人住宅單位數目，合共9.3萬伙。

如將上述700平方呎以下住宅空置量34,848伙，與4年潛在供應量9.3萬伙比較，假如全數推出市場，即等於4年潛在供應量的37.5%。如9.3萬伙平均在4年推出，即每年推出23,250伙，上述700平方呎空置單位相等於1.5年供應量。

一手豪宅或轉出租　中小單位料如常放售

市場關注發展商可以將單位轉售為租，壓低一手住宅因空置率而增加的供應量。不過，莊太量則未太擔心。

莊太量表示，一手樓出租情況較複雜，如發展商決定轉售為租，主要會發生在豪宅市場，中小型單位則會繼續出售而不轉為出租。以目前不穩市況來看，發展商亦會傾向出售手上持貨，而不是採取過往幾年「惜售」的策略。

「就算減價兩成　很多市民都是買不起」

今次空置稅是去年中提出6項樓市措施之一，莊太量指出，政府多項措施亦難解決香港居住問題，因目前樓價過高，就算措施能令樓價下跌兩成，很多市民都是買不起。

他點出香港其中一個問題是私人市場住宅不夠，其中一個解決方法是出售公營房屋，令全港住宅擁有率由50多%提升至九成。要達到如此高的擁有率，就要正在排隊輪候公屋的市民都買得起，即是說出售公屋價格要低到他們能夠負擔。

從公屋租金入手　快公屋流轉及提高使用率

市場有聲音認為了多建公屋，莊太量表示，除了多起公屋，亦可以考慮在無新屋之下提高公屋上樓速度。莊太量建議從原有公屋入手，例如市民入住市區公屋10年後加雙倍租金，假如選擇遷往偏遠公屋則不用加租，提高偏遠公屋的入住率，增加公屋使用效率。