【來稿】：自願交地模式　公私營發展締三贏

「土地大辯論」剛於上周結束，有不少人對公私營合作發展農地有所質疑。民建聯立法會議員劉國勳向《香港01》撰文，提出以自願交地模式作公私營發展，認為可以締造三贏局面。以下為劉國勳全文：

當局的「土地大辯論」暫告一段落，專責小組提交的初期觀察中指社會普遍認爲要發展荒廢農地，並敦促政府推出公私營合作的具體方案。筆者在此希望拋磚引玉，供各方討論。

事實上，一塊土地能夠興建多少房屋單位，與被允許的地積比密切相關。現時私人持有的荒廢農地若要改作房屋用途，私人發展商需要自行向城市規劃委員會提出申請。但更改規劃手續繁複，加上相關地段普遍缺乏社區交通等配套。故即使申請獲批爲住宅（丙類）用途，地積比只有介乎於0.3至0.4，並不理想。

以早前私人發展商在西貢十四鄉的項目爲例。有關方面提交改劃用途，申請將佔地約75萬平方米的土地作綜合發展用途，由於缺乏基礎設施配套，項目預計地積比僅爲0.832，最終只提供不超過9500個住宅單位。這個數字無疑是不理想的。

而同樣的土地若採用公私營合作模式發展，政府在回收部分土地業權的前提下，提供基礎設施的配套。這能夠大幅提高地積比，房屋供應能夠顯著增加，更有效地利用土地。覓地起樓，自然是重要。香港寸金尺土，辛苦覓得的土地彌足珍貴。如何起樓，透過何種方式發展房屋，關係到土地資源的有效利用。

至於部分人提出政府應該引用《收回土地條例》直接從土地持有者手中回收土地。這一方面會引來法律爭議，冗長的法律程序或一拖數年，延緩發展；而回收得來的土地只能發展公營房屋，或引來社區單一等問題。歸根到底，香港是資本主義社會，在尊重私有制的前提下，合理發展，才是最符合效益的做法。

在充分釋放土地空間的大前提之下，社會不應對公私營合作帶有偏見，而應該從效益角度出發，理性討論方案利弊，在此之上研究透明合理方案，筆者早前建議以「自願交地」模式作公私營發展。發展商將土地自願交出，申請作公私營發展。項目獲當局通過後，政府可以參照《長遠房屋策略》訂下公私營房屋六比四的比例獲得區內土地用作興建公營房屋。相應地，政府要負責起有關土地的基礎設施建設，並據此放寬發展密度。雖然私人業者因此而失去了部分土地業權，但作爲交換，政府參與基礎設施建設爲社區提供保障，而提高地積比更容許他們興建更多的單位出售。

在這個「自願交地」的模式，假設發展商持有100萬平方尺的農地，透過公私營合作，就算該土地只是被改為住宅（乙類），發展地積比約3倍，將能總共提供300萬平方尺的總樓面面積。按照長遠房屋供應的公私比例（現為六比四）進行分配，發展商可獲120萬平方尺的樓面面積興建私營房屋，政府則可獲180萬平方尺的樓面面積興建公營房屋。比起私人自行申請轉換爲房屋用途（丙類）約0.3倍地積比，同樣的土地只能提供30萬平方尺樓面面積的私營房屋；公私營合作於公於私都要理想得多。

當然，在「自願交地」模式下，合作必須保障公平與透明。在合作項目的申請要求以及審核標準方面，當局應該放寬社會各方提交申請的門檻，除了大發展商外，亦讓中小發展商甚或是個人團體都能夠參與其中。並審批方案時，考慮方案合理性，確保通過的項目是符合公衆及社會利益。筆者建議當局成立「公私營合作督導委員會」全權負責相關合作安排，包括審批合作申請，協調各部門，跟進項目進展，以及定期檢討。

事實上，公私營合作並非洪水猛獸，有關模式早已被世界各國廣泛應用。英國倫敦設立相應部門專職專辦有關合作事宜來加快效率；日本截至2013年共有36萬公頃的土地已完成或正在進行土地調整，其中74%的項目是由私人界別發起。這些都值得香港去參考借鑑。

歸根到底，透過「自願交地」的公私營合作，包括發展商在內的私人業界將能得到地積比放寬及加快改劃申請等的政策優惠，積極將所持有的荒廢農地透過合作變為發展用地；政府則能夠透過合作獲得土地，並提供大量的新公營房屋，並免除了強制收回土地的爭議；而社會則能夠享受大量新落成的房屋單位，合作中公營房屋所佔的高比例也能令有房屋需要的人士可以更早上樓。這樣的三贏方案，正是香港應該努力的方向。