超平息年代急逆轉　港四大家族「抗息魔」　長實淨現金成贏家

美國聯儲局持續加息，超低息年代不再，大大增加本港企業，尤其發展商的融資成本或利息支出。不少本港企業如太古系（0019）（0087）為免支付高息貸款，寧變賣賺錢業務「攞平錢」。而本港四大家族亦動作頻頻，扭盡六壬積極減債對抗「息魔」，避免高利息成本蠶食公司利潤。當中例如，新世界（0017）向母企出售資產，減磅套現，而恒地（0012）則透過綠色融資，換取較低息成本，務求「慳得一蚊得一蚊」。

在加息環境下，本地薑頻有大動作。近年多次出售非核心業務的新世界，早前宣布向母企周大福企業賣出「現金牛」新創建（0659），套現逾200億元；太古更將上一財年大賺14億元的美國可口可樂業務，售予母企英國太古，套現逾304億元。

兩大本地藍籌向母企賣資產

兩大巨企都向母企「伸手要錢」，但目的各有不同。市場分析相信，新世界需投放大量資源，於旗下有航天城及體育園等項目，賣走新創建的原因是希望減債。目前集團負債率為46.9%，交易完成後負債率在派特別息前可降至約42%。

至於太古系，交易完成後負債率跌至11.6%。集團以沽貨方式「儲彈藥」，市場估計主要是太古希望減少銀行借貸利息支出，去完成其1,000億元投資計劃。據公布，其千億計劃包括利用300億元提升香港旗艦辦公室物業、500億元投資內地繼續發展太古匯及太古里兩個品牌，最後200億元用於本港住宅物業項目及發展東南亞市場。

融資成本每升1厘　每股盈利減少5%

兩大巨企先後出手，或反映高息環境下，公司需要借用母企的資金去發展，以避免「硬食」日漸上升的利率成本。

摩根士丹利早前就發表報告，估計今年地產業平均融資成本增80個點子至3.9%，整體利息支出升23%；該行更指出，融資成本每升100個點子，整個行業的每股盈利將減少5%，而高息口將有損較高負債的地產股盈利，當中槓桿、或浮息負債較高的恒地、新世界及嘉里（0683），全年盈利將按年減少7%至32%。

例如，新世界截至去年12月底中期，財務費用按年倍升至25.54億元，恒地截至去年12月底止全年，融資成本由6億元倍升至12.37億元。由此可見，息口急升，企業減債又或「搵平錢」實在無可厚非。而除了新世界及太古，本港其他巨企也各出其謀「抗息魔」。

長實︰錄逾百億淨現金「掃平貨」

以經營穩健為名的長實﹙1113﹚可謂洞察先機，在今輪加息周期下，持有現金淨額約126億元，主席李澤鉅曾指，在集團擁有大額現金之下，加息反可製造額外收入。事實上，長實不但沒有受近期「息魔」影響，兼且有餘力進行回購。

值得一提的是，長實去年開始連接出售多個項目，持續通過沽貨「儲錢」。例如以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate，再以332億元賣走飛機租賃業務；到年底更將位於半山波老道的豪宅項目連車位，打包出售予新加坡財團，套現近208億元。

銀彈充裕，下一步是「撈底」。經過三年多的新冠疫情，不少資產估值已大幅下跌，長實亦看準地價隨樓價回落「掃平貨」，密密吸納土地儲備。集團過去一年，投得兩幅住宅官地，以及兩個市建局項目，合計涉額逾204億元，全部成交價均低於估值下限。

新地︰出租率高取勝　擁穩定現金流

新地（0016）根據中期業績所見，集團淨負債率相對較其他發展商低，僅得19.2%，加上其租金收入雖按年跌6%，但整體商場出租率保持在約95% 高水平，半年已錄得119億元收入，有助維持穩定現金收入。

而集團管理層亦曾表示，面對高息環境，地產項目將會繼續採取「貨如輪轉」策略，去推售今年10個發展項目，以加快資金回籠。當中，近期新地與長實合作的屯門飛揚2期，開價更較飛揚1期平達17%，帶頭減價催谷銷情。

在今年5月，新地更反其道而行，與18家主要的國際及本地銀行，簽署一筆5年期貸款協議。當中錄得銀行5倍超額認購，最終總貸款額更達275億元，是集團歷來最大額的銀團貸款。由此可見，不少銀行仍對其業務前景仍相當有信心。

恒地︰轉道綠色金融 　大股東借逾560億無抵押貸款

至於恒地，近年積極透過綠色金融作融資新途徑，集團至今更已累計獲得逾470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資。早前，恒地亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》，獲提供不少於300億元人民幣的綠色及可持續發展授信。恒地主席辦公室顧問于正人更去年開腔大讚，綠色金融優點在於息口較低，「銀行交到功課，恒地（貸款）利息又下降，現在利率高企，真係慳得就慳。」

事實上，位於中環美利道，運用綠色科技打造的新商廈The Henderson，最快今年落成後，其2021年以508億元所投得的中環海濱三號綠色建築項目，亦準備動工。

更重要的是，恒地「水喉」相當充裕。集團有560.07億元股東貸款，由大股東李兆基家族所借出，為無抵押、附息及無固定還款期，用作集團償還於截至2021年12月底止前年度內，收購土地所產生之銀行借款。

詳細報道：長實一年狂斥204億買地　全部低估值　趙國雄曾指港投資回報穩陣

料續有母企提收購

銀河聯昌證券中港研究部董事總經理鄭懷武接受《香港01》時表示，太古地產需要資金去投資，新世界則需要改善財務情況，目前市況下向母企「埋手」亦是一個「不壞的選擇」。

他直言，本港其他發展商目前持有不少質素較高資產，不過目前市場情緒較差，若果如果透過公開市場出售，第三方或要求更高的折讓，相反母企了解相關項目的價值，「好似周大福知道，亦明白新創建係咩嘢，雖然有少少折讓，但就成為一個有可能做到的交易，亦趁機用一個合理價錢，拎到個資產。」他相信，若果估值持續折讓，不排除未來仍有不少類似的收購交易出現。

摩根大通亦發表報告稱，開發商和業主的資產淨值與總市值相比平均折讓63%，現金充裕的香港地產商或捕捉估值便宜的機會購買資產、進行回購或踢走少數股東。