港產基金低吸日本酒店　年租金回報逾十厘　舵手親述疫市尋寶秘訣

全球多國陸續「開關」，港人「第二家鄉」——日本今日（11日）也恢復外國旅客自由行，不少人已準備趁日圓低水到東洋觀光兼「執平貨」。但原來，早有港產房地產私募基金於兩年多前疫情初爆時，發揮「別人恐懼我貪婪」的本色，在日本尋找「hidden gems﹙隱藏的寶石﹚」，買入磚頭作酒店出租，一年回報超過十厘！

這間基金名叫AB Capital ，由長實老臣子、「打工皇帝」甘慶林兒子甘永鍇﹙Alan﹚夥大學同學Bryan創立，至今已斥資4億元於東京及大阪收購了3家酒店。甘永鍇接受《香港01》專訪，細述尋找「hidden gems」的秘訣，並打算未來一年「添食」，起碼收購多兩家酒店，成為基金界疫市冒起的新力軍。

訪問開始，投行出身的甘永鍇對記者如見投資者，雀躍地介紹AB Capital的商業模式，「我哋唔係經營酒店，而係『收租佬』，平買物業收租，即出租物業畀酒店營運者，時間長達10年至20年，有穩定cashflow之餘，啲risk ﹙風險﹚大部分去咗租客到。」

聽落簡單，但兩年多斥資4億元掃入3家酒店、項目年租金回報逾十厘，又豈會是僥倖？甘永鍇分享道，從在日本的融資，以至在香港基金投資者的尋覓，都是自己和夥伴親自出馬傾談，吃閉門羹是家常便飯，「買入首家酒店，為了融資與銀行周旋近7個月！」

日本市場相對「封閉」，外人要闖出一片天，除了依賴人脈及聘請翻譯外，甘永鍇認為，靠的主要還是投資時機掌握，於2020年疫情爆發之初，果斷地在大阪買入首個酒店項目，成功打響名堂，漸漸吸引不少當地賣家及仲介主動接觸，繼而於「疫市」再低吸多兩個位於東京的酒店項目，「仲介依家係鬥快畀『刁』我哋睇，公司年初做咗一單買賣，入咗nikkei real estate網站首頁同熱同搜尋榜！」

鎖定大阪、東京中型酒店 首項目「執平貨」

首個酒店項目，為AB Capital 注入強心針，算是時勢造英雄。甘永鍇回憶到，受到東京奧運等因素帶動，2019尾至2020年初日本酒店市場供應大幅增加，惟不久便受新冠疫情衝擊，當地銀行「落雨收遮」，大削批出酒店併購貸款，潛在買家借不到錢，令購買酒店需求下跌，拖累當地酒店物業價格在短短兩三個月間大幅下挫，幅度最高可達五成，「突然好多酒店供應湧到市場，但無乜買家，供求崩塌下，啲價便一路跌，這就是機會開始！」

「別人恐懼我貪婪」，甘永鍇開始進場「揀寶石」，但無花多眼亂，收購目標鎖定在東京及大阪兩大主要城市的中型酒店（房間數目為100至150間），一來主打落成5年內的新物業，二來主打已營運項目，針對以當地商務客為主的內需市場；這個定位，背後是經過盤算的——原來日本酒店市場疫市崩盤，銀行當時只會對例如美國大型基金批出貸款，這些基金偏好收購高端大型酒店，「借到錢嘅對手，如黑石、高盛，不會同你買一、二千萬美金項目，對佢地是浪費時間，所以佢地唔會同我打﹙競爭﹚，想同我打嘅對手，卻又借唔到錢！」

問及如何找到「隱藏的寶石」，甘永鍇則稱，當時依賴人脈，知悉有現金流穩健的酒店放售，加上自己曾在銀行工作的經驗，較了解銀行貸款所需的條件，因而成功向銀行取得貸款，以低於建築成本價完成收購位於大阪的首個酒店項目，租金回報率超過十厘。

日本酒店業內需強勁 商務客「疫市」堅挺

甘永鍇續指出，港人普遍對日本酒店存在誤會，認為入住大部分的住客都是國外遊客，雖然四星及五星級大型酒店可能如是，但事實上，在疫情前日本酒店的住客中有高達84%的為日本當地人，其餘才是來自國外旅客，而疫情期間本地需求仍然存在，「旅遊業係好差，無哂國際遊客，但﹙國內﹚做生意嘅客仍然喺度，特別是因為企業無咁多預算，所以會揀正正方方、白白雪雪一間房，貪房租價格低啲。」

以AB Capital位於大阪心齋橋旺區的 「頭炮」酒店項目為例，雖然疫情最烈期間房價僅為疫前的三分之一，但每個月平均入住率高達95%，主要為日本當地公司公幹人員。「係咪好amazing？就算係香港，你房價係之前三分之一，都唔代表﹙入住率﹚可以接近100%！」

但現金流穩定的酒店項目，賣家又為何肯賣？甘永鍇稱各有原因，有些賣家本身是酒店擁有者，而非營運商，受累自身原因而要套現；有些賣家是一些中型上市公司，資金周轉需求不高，但平賣物業，以便做大槓桿投資更多項目；又有些賣家在看不清疫情何時完結的情況下，需要整頓資產，出售非核心業務。

對日本酒店業前景樂觀 未來一年再覓收購

捱過近三年，不少人漸見疫情結束的曙光。對於日本酒店業發展前景，甘永鍇感到非常樂觀，原因是即使在疫情檢疫措施放寬之前，儘管沒有國際旅客的支持，今年6至7月日本酒店整體入住率已回升至逾60%，當中東京有些酒店更高達80至90%，房價也在回升中，預計檢疫政策復常後，加上政府出招谷旅遊，將會有進一步恢復。他以公司持有的酒店為例，原本入住率已達95%，香港實施0+3檢疫措施後，旗下酒店預訂均告爆滿，房價已經回復不少，「我哋嘅理念係如果喺疫情期間，依啲租客都賺到錢交租，咁市場回復之後，佢哋多咗客源，理論上應該更加冇問題。」

對於市道恢復會否擔憂將導致酒店供應增加，有更多同行競爭者，為酒店資產價格或者房價帶來壓力，甘永鍇表示並不擔憂，因已有的三家酒店購入價都是貼近成本價，而更多同行加入，有利其在合適時機尋覓潛在買家，「賣價可能仲高啲！」

目前AB Capital 的投資者，包括來自本港著名的房地產家族財團，以及外國的一些著名投資者，規模也發展至香港和日本團隊合共8人，更取得證監會9號資產管理牌照。甘永鍇透露，未來一年打算收購多兩間酒店，也會留意非酒店的物業投資機會，但仍然會主打日本市場，以免浪費固有優勢。的確，有個好開始，這場尋寶遊戲，甘永鍇毫不急進，「我哋增長得好慢，因為我哋好Picky﹙揀擇﹚，最緊要係小心咁行，檻太大﹙步﹚會跌親！]