SOGO母企私有化｜百億物業成本價入賬　利福國際禾稈冚珍珠？

COVID-19疫情持續至今，近兩年可謂是本港零售業的「嚴冬」。經營SOGO崇光百貨的利福國際（1212），上半年也要蝕4.75億元。就在此際，大股東、「細劉」劉鑾鴻終提出私有化！

今次出手每股註銷價5元，較去年底股東應佔每股資產淨值約1.767元溢價約1.82倍，罕有没有出現折讓。但其實，利福國際坐擁銅鑼灣崇光百貨，且本港始終會「通關」，有專家認為，大股東在公司最低潮提出私有化「講唔過去」，股東未必心甘情願接受方案。

是次私有化作價為每股5元，較去年底股東應佔每股資產淨值約1.767元溢價約1.82倍。目前「細劉」持股74.91%，計劃股東則持股25.09%，私有化花費近19億元，便可把利福國際盡收入懷。以5元計算，公司市值約75億元。

雖然作價較每股資產淨值出現頗大溢價，加之零售吹淡風，減輕「大股東執平貨」的觀感，但不代表利福國際不值錢。

銅鑼灣崇光百貨 以成本價入賬

利福國際主要經營百貨業務，包括銅鑼灣崇光、尖沙咀崇光，另亦經營和三昧餐廳，以及持有倫敦物業及其他股債投資。

雖說今天零售業市況大不如前，但在本港的物業仍然具備一定價值，數到最寶貴的資產莫過於銅鑼灣店自有物業。根據年報所指，利福國際將銅鑼灣店自有物業按歷史成本減折舊及攤銷入賬，其公平市值於計算公司擁有人應佔權益時並無計算在內，「成本價入賬」意味未能在財報上反映其真實價值。

到底SOGO崇光銅鑼灣店價值多少？翻查報道，利福國際財務總監潘福全曾在2017年業績會上「漏口風」，透露了當時市場估值大約爲200億元，但僅以17億元的成本入帳，意味當時已有差不多183億元資產「隱藏」。

宏高證券投資經理梁杰文稱，利福國際將銅鑼灣崇光百貨物業以成本價入帳，只是會計問題，投資者計算公允價值時，可自行在資產淨值加上市價。以2021年年報來看，利福國際資產淨值為26.64億元，已發行15.02億股，每股資產淨值為1.77元。若計及2017年「隱藏」了的183億元，估計每股資產淨值可達到13.96元。

當然，零售業低迷也使物業估值下跌，加上其他原因，集團權益近年縮水。例如利福疫情前2019年年底止每股資產淨值﹙NAV﹚約2.56元，今年上半年每股資產淨值（NAV）已跌至約1.29元，但七除八扣後相信仍然有一定價值。

啟德商業地王發展遭看淡

翻查資料，利福自2004年上市以來股價大多位於5元樓上，現價亦較2019年4月，即社運及疫情前高位逾14元累跌近七成。

公司資產值吸引，股價仍跌跌不休，皆因業績不理想。受疫情打擊，加上與內地「通關」無期，本港零售業大受打擊，令利福國際近來盈利「走樣」。公司上半年由盈轉虧，勁蝕4.75億元，每股虧損0.317元，去年同期則賺2.2億元。業績見紅，一方面因收入下跌12.8%所影響，另一方面則是因公司投資內房債失利，投資虧損錄4.55億元。

再者，「細劉」劉鑾鴻提出私有化的原因，主要歸因於香港零售業處於低位，疫情的長期經濟影響及不明朗因素，將導致消費情緒受壓並對零售業構成壓力。利福國際認為，儘管中港通關，但疫情或已大幅改變零售格局及消費者行為，預料零售業在可見將來全面恢復至疫情前水平仍面臨巨大困難。

利福於2016年以73.88億元的「天價」奪得啟德商業地王，合共撥出約140億元，計劃發展成約10.1萬平方米零售綜合大樓。但公司指，由於經濟不景氣，項目在頭幾年的營運表現可能不佳，不宜高估。至於英國投資方面，該部分投資與集團發展重心不一致，加上公司未知何時能恢復派息，預計投資者對公司的興趣將維持薄弱，股份交投將繼續淡靜，故提出私有化。

要約價低疫情前股價近四成

利福國際在公告亦提到，由於股份交投淡靜，股價疲弱，公司難在短期內憑著上市地位從股票 市場募資。但梁杰文認為，利福國際與華人置業相似，資產相當豐厚，即使啟德項目資金不足，集團可以去借錢，「又唔係恒大，點會借唔到錢」。假如發展進一步受阻，亦可以透過出售項目套現，相信以其資產素質，會有其他發展商接手。

至於是次私有化作價，梁指，利福私有化要約價每股5元，只是回到股價年頭的水平，而2019年疫情前股價至少有8元，意味著要約價低疫情前股價近四成。他認為，隨著本港疫情緩和，「通關」在望，大股東在最低潮提出私有化「講唔過去」，股東未必心甘情願接受方案。