【投資攻略】內房股鼠年繼續熱炒？　兩大趨勢要留神

內地樓市去年銷情理想，多間內房股超額完成全年銷售目標，加上人行降準、行業政策鬆綁、人民幣回穩等因素，令內房股過去數月跑贏大市。鼠年將至，內房板塊是否仍值得投資？

內房股去年表現亮麗，今年開局更延續升勢，包括融創中國（1918）、華潤置地（1109）、中國奧園（3883）在内的內房股都曾破頂，現價亦處高位，無視外圍中美貿易戰引起的波瀾。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰接受訪問時指，內房表現與中美簽署協議未有太大關係，主要是去年銷售強勁，特別是很多二線內房都錄得兩至三成增長，加上市場預計未來數年亦將有不錯增長下，現時估值相比其他行業，又不算昂貴，故整個板塊過去數月錄得不錯升幅。

他指出，貨幣政策放寬將是今年大趨勢，如人行近日已明言法定存款準備金率（Required Reserve Ratio，RRR）仍有下調空間，加上各地城市微調放寬，人民幣回穩等等，形容是全方位訊號利好內房板塊。

趨勢一﹕內房配股及發債潮

然而，投資內房股都要留意一些近期趨勢，愈來愈多內房加入配股及發債行列，最新有世茂房地產（0813）以先舊後新方式折讓近8%配股，集資46.38億元，早前亦有融創（1918）折讓近8.3%配股籌約80億元。

内房高位「抽水」，又是否「散水」信號？豐盛金融資產管理董事黃國英認為，配股對股價影響多屬短期，如融創配股後，股價也只是暫遇挫折，未跌至觸及配股價。他續稱，除配股外，也要留意多隻內房在低息環境下趁機發債，除債息比以前少之外，年期亦長達5至7年不等，即意味房企可鎖定未來幾年的借錢成本，改善基本面，「依家市場風險胃納咁好，咁多人想買內房債，想借平錢比你，緊係借！」

謝騏聰則指，配股最擔心是「大折讓都無人要」，惟近期情況是「搶住要」，部分內房配股折讓低至3至5%，對股價影響較輕微，且集資規模相對市值不大，純粹是為降低槓桿比率，故不會太過負面。但他指，亦要留意部分配股集資額大，本身負債比率高企的內房，配股或是「缺水」的訊號。

他亦表示，內房發債的息率低，年期長，如龍湖（0960）發行的長債息率僅3至4厘，堪比國債，「錢借得長咗，周轉、投資和買地各方面都靈活啲」，而省下的利息可轉化為利潤，長遠可提升房企利潤空間。他補充，市場明顯對內房的風險取態偏向積極，部分因為預期中央不會大力打壓內地房地產，在今年經濟增速要「保6」之下，相信內房板塊仍是支持的重要環節。

趨勢二﹕內房走進整合期

內房另一趨勢是進入整合期，黃國英指，內地房地產行業或將愈來愈集中化，無論買地或賣樓，都由首數十間房企壟斷，小型發展商很難經營。若買內房，他建議選取5至6間內房作為一個組合，如全國佈局的融創和龍湖，側重大灣區的龍光（3380）或時代（1233）等。

他又認為，內房尚有釋放價值的空間，指內房可衍生出不同價值鏈，如物業管理業務，將來或可分拆如養老、環保等業務。而從派息角度上，他就指內房派息偏高，「坐下坐下，幾年都收返一半」，形容是「高風險高回報」。

謝騏聰指，銀行對中小型房企借貸的取態趨審慎，加上行業整合下，部分中小型房企或會消失在併購洪流中，建議留意一或二線內房，揀選銷售增速最快的最優質內房。他舉例，如融創在2018年銷售已逾4,000億元，去年銷售增長仍達21%，晉身龍頭行列，故股價表現亦較佳，至於一些合約銷售額本身已達數千億元的龍頭房企，由於向上增長空間細，市場或轉留意其利潤增長表現。

留神今年推盤量及銷售目標

問到板塊的下行風險，謝騏聰指，需要留意人民幣走勢，但似乎人幣貶值因素短期去除，另外因去年房企拿地數量較少，要關注內房上半年推盤量會否下跌，或會否對今年銷售目標轉趨保守。

黃國英則指，內房估值低有其原因，指外地投資者對內房股態度仍有分別，認為中國是老化社會，質疑公司能否維持以千億元計的銷售額，「有幾多年可維持高增長？所以即使內房升咗好多，預測市盈率都只係幾倍」。