地產股雙引擎失靈　專家料業績差「走唔甩」　呢間錢多「可以捱」

推售新盤及投資物業租賃 收入一向是推動地產商發展的「雙引擎」，奈何上半年受累樓價未見起色，本地發展商要「成本價」賣樓，加上港人北上消費成風，分析明言，地產股上半年業績差已經「走唔甩」，更有大行下調接近所有地產股的目標價，幅度最多達兩成，生還者則普遍具備這些特質。

引擎一、新盤貨如輪轉失效

本地發展商的其中一個推動業績增長的「引擎」是新盤買賣。投地、發展、賣樓，賺錢後再重複以上方程式，資金貨如輪轉。但現時「引擎」力度似乎不足，甚至有可能失效。政府為樓市撤辣後，一度刺激物業成交，滙豐研究報告指，上半年新盤銷售達1,010億元，已經超越去年全年的990億元。

單從銷售數據上去分析，樓市似乎略見起色，但銷售額飆升，不一定意味利潤隨之大升。若果同時參考官方樓價指數，不難發現6月份樓價已經連跌兩個月，跌穿撤辣前水平，並創近8年新低。

樓價未見起色，一手成交反彈，更多是因為發展商採用「速銷」方式推盤。其中以長實（1113）最為進取，旗下黃竹坑港島南岸第3B期Blue Coast早前推售，「樓神」趙國雄聲言，首批每呎成本2.8萬元只售2.1萬元，屬「撈底價」。

長實推盤策略亦被摩根士丹利評為以「蝕本價」進行，拖累住宅物業庫存較高的發展商利潤下降。

的確，近期各大中小型發展商均以貼近「成本價」開盤。由「玩具大王」蔡志明出任主席的旭日國際，旗下位於屯門的「黃金海灣‧意嵐」近日開售，首批折實呎價為8,908至11,889元，較同區對上一個新盤價格有約近1成折讓，最低呎價更屬屯門區內近8年來最平。翻查資料，，地皮於2020年1月由內房佳兆業（1638）以35億元投得，每呎樓面地價6,005元，其後在2021年11月以37.7億元轉售予旭日國際，每呎樓面地價約6,468元。

另外，新世界發展（0017）及遠東發展（0035）位於啟德的新盤「柏蔚森I」，首批60伙折實平均呎價17,188元，「推盤價」較啟德跑道區內三幅地皮「成交價」更低。

大摩：發展商賣樓毛利率跌至11%

地產建設商會執委會主席梁志堅受訪時指，不相信發展商「真正蝕本」，認為首推10%單位其售價或低於成本價，但料稍後會逐步價加推。但即使如此，亦不代表發展商可以維持過去的盈利水平，摩根士丹利早前發表報告，指發展商賣樓的毛利率於兩年內插逾半，由過去的逾四成，跌至目前最低只有一成一，更表示若毛利率跌至10%，估計發展商新一財政年度的基礎盈利將下挫4至24%不等。

因此，上半年即使有逾千億一手成交，惟在發展商毛利率大減下，再加上利息在內的其他開支，未必可能貨如輪轉，能夠「平手離場」似乎已經可喜可賀。

引擎二、租金收入減　影響物業估值

至於另一個引擎，正是投資物業收租。本地發展商另一主要收入來源，多為商場及寫字樓。不過受累港人北上消費的熱潮影響，6月份零售業總銷貨價值的臨時估計為299億元，按年跌一成，跌穿300億大關，「慘況」更率先反映於恒隆集團（0010）業績當中反映。集團指本港整體零售物業組合收入下跌7%至9.5億元，其中主要商業及旅遊區的零售物業組合部分主要租戶的租金下調，導致收入下挫10%。

至於海港城母企、九龍倉置業（1997）早前亦發盈警，指本港零售銷售於今年更趨嚴峻，截至6月底止半年投資物業重估虧損總額，可能超過同期基礎淨盈利，料今年上半年可能錄得為數不少於9億元的虧損。而上半年，太古地產(1972)旗下太古廣場購物商場零售銷售額跌13.1%、太古城中心零售額跌4.3%、東薈城名店倉零售額跌2.6%。

寫字樓方面，受累經濟前景不明朗，據政府數據，香港甲級寫字樓空置率升至16%，情況亦同樣反映在恒隆身上，據最新業績，集團下調部分辦公樓租金，當中主要涉及中環一帶租戶，影響香港島辦公樓組合收入下跌14%。

另外，據彭博早前引述中原地產數據，中環主要甲級寫字樓的租金與2019年相比均錄得跌幅，最多達三成，其中長實旗下長江中心租金收入大跌逾33%；太古地產（1972）旗下太古廣場一座及二座租金分別較2019年減少29%及29.3%。

單計四大地產商 近年大型資本開支逾二千億

兩大「引擎」失靈下，發展商收入減少，同時仍要面對龐大的資本開支。單是四大地產商，已經估計投資逾至少約兩千億元（下圖）於不同的商業項目中，在今天的經濟及高息環境下，投資回報率或會較當時預期中少。

例如外媒5月初引述地產代理指，由於長江集團中心二期與潛在租戶的談判一拖再拖，截至今年3月，該項目出租率僅10%，當時長實未有回應。

滙豐研究：下調未來兩年地產行業盈預

市況未明，大行率先「出手」下調行業預測。滙豐研究認為，地產行業於今年至2026年盈利預測將下調2%至3.2%，因此將該行追蹤的16隻地產股目標價平均削逾4%，當中以希慎（0014）目標價由13.7元調低近兩成至11元最傷。

溫傑：可先留意「跌到殘」股份

凱基亞洲投資策略部主管溫傑接受《香港01》時笑言，地產股上半年業績差「過去半年股價走勢已經話畀你知，（業績差）已經走唔甩」，最終表現如何，僅視乎企業中、港業務之間的比例。

至於市場一直相信，當美聯儲開始減息時，將利好相關股份的走勢。溫傑認為，減息的確對新盤銷售是利好的因素，但要留意兩點。一是若果美聯儲減息速度太急，或反映美國經濟亦開始「出事」，未必利好港股；其次對於本港銀行而言，本身亦沒跟足美國的加息幅度，即不是聯儲局每加息一次，本港銀行就跟隨，「當美國真係減息時，香港銀行又係咪即刻跟減呢？美國減息，又係咪代表市民會去消費呢？」

因此，他建議投資者，至少先待上半年業績出爐後，再觀察多一段時間才決定是否買入，若果樓市成交或樓價開始見底反彈，散戶可留意新世界發展及信置。溫傑指，新世界這類「跌到殘」的股份，「之前大家都擔心佢債務出問題，若果市況好轉，股價反彈幅度會好大。」信置則是看好有淨現金流，「佢哋仲有錢可以投地，若果市況真係唔得，財務穩健下都仲可以捱。」

瑞銀報告就認為，大多數本港地產股股息率已達7至10%，提供一定程度上投資機會，一旦美聯儲開始減息，將穩定樓市成交及樓價走勢。該行表示，會優先選擇具有可持續每股派息的發展商，首選恒地及嘉里建設，亦看好太古，相反，新世界、恒隆及希慎更改股息政策的機會較大。