專家稱內房水緊主動減價促銷　樓市降溫潮初現苗頭

中國國家統計局今日發佈了70個城市房價數據，房價整體漲幅回落，這與當前中國監管層嚴格限制地產融資密不可分。

國統局公佈6月中國70城房價數據。統計顯示，新建商品住宅均價環比上漲0.66%，較5月漲幅收窄。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，上海、廣東廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。

總體而言，6月中國70個大中城市中63城新建商品住宅價格環比上漲，5月為67城。

中國國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀，初步測算，6月份中國一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.4%和7.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.9%和7.9%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

多地房貨利率上揚

由於地方政府調控政策加強和整體信貸環境收緊，中國樓市開始出現降溫跡象。中國金融數據提供商融360大數據研究院發佈的《6月中國房貸報告》顯示，繼江蘇南京、山東青島等地後，天津、浙江寧波等多地貸款利率上浮。在報告監測的35個主要城市中，首套房貸款平均利率5.423%，二套房貸款平均利率5.75%，時隔6個月後再次上升。

除新房外，樓市降溫在二手房市場表現更為明顯，中國官方數據顯示，6月有20個城市二手房指數環比下跌，比5月增加9個。最大下跌幅度為0.8%，而5月最大跌幅為0.4%。

多家信託公司遭到監管當局約談

中國易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，受近期房屋交易市場的降溫、房地產融資環境收緊、房企到位資金面的趨緊等因素影響，中國各地房企已經有主動意識積極降價促銷，這使得房價上漲的城市數量也會有所減少，進而也帶動了全國70個城市房價指數按月漲幅收窄。

嚴躍進表示，歷來6月都是房地產淡季。從2019年上半年數據來看，今年1至6月中國商品房銷售面積同比跌幅為1.8%，已出現了連續5個月負增長的現象，說明市場已經有所降溫。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態勢，房屋銷售表現總體還不錯，各地購房的情緒也略有好轉，但5至6月份的市場數據說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三﹑四線城市正步入降溫的通道之中。

銷售情況不理想直接影響房企資金周轉。中國國家統計局公佈的房企土地購置數據顯示，2019年上半年土地購置面積同比跌幅為27.5%。嚴躍進認為，第一，部分城市2018年土地流拍的規模相對大，導致今年這些城市供地節奏明顯放緩；第二、雖然有部分房企獲得了較好的融資，積極進行土地儲備，但是部分地方政府對於地價上漲管控趨嚴，這也影響了房企的拿地。

事實上2019年以來，中國監管層就不斷收緊整個地產行業融資。《財新》報道，中國銀保監會信託部及北京銀保監局近期約談了22家信託公司，要求控制地產信託規模增速，嚴格備案地產信託通道業務，禁止違規輸血地產行業。 

專家﹕不排除發展商以價換量

從管控房企買地，到限制房企融資，本輪中共對房地產行業的調控可謂「招招致命」。嚴躍進認為，5月份開始很多中國房企的融資壓力明顯增加，資金面收緊，這也會影響房企的土地投資和房屋銷售策略。當前包括信託融資和海外債的發行都明顯收緊。類似收緊的趨勢預計還會延續，一直要到今年第四季度或才會有新的改善。

客觀來說，中國房價本身是漲易跌難的特徵，但嚴躍進預計，在不少地方政府加強樓市監管，加碼調控政策的前提下，房企回籠資金的意願更加強烈，因此不排除降價換量的可能性，預計中國房價整體漲幅可能會進一步收窄，部分城市進入下跌區間。